Le droit de préemption du locataire d’habitation est un mécanisme légal qui permet à ce dernier d’acquérir en priorité le bien qu’il loue lorsque le propriétaire décide de le vendre libre. Voici les points essentiels à retenir en 3 questions.

Quel est le champ d’application du droit de préemption du locataire ?

Lorsqu’un bailleur envisage de vendre libre son bien immobilier à usage d’habitation donné en location nue, il doit notifier au locataire son intention de vendre, en précisant le prix (hors honoraires de négociation) et les conditions de la vente, reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et joindre la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le droit de préemption du locataire ne s’applique que lorsque le propriétaire projette de vendre son bien. Il est inapplicable en cas d’apport en société. Par ailleurs, les transmissions à titre gratuit, telles que les successions, les donations ou les legs, sont exclues du champ d’application du droit de préemption. Ces opérations ne donnant pas lieu à une offre de vente, elles ne permettent donc pas au locataire d’exercer ce droit.

De plus, certaines exceptions à l’application du droit de préemption du locataire sont prévues par la loi. En effet, il n’est pas applicable :

• si le logement est vendu à un membre de la famille du propriétaire (jusqu’au troisième degré, c’est-à-dire une tante, un neveu, une arrière petite-fille par exemple), à condition que l’acheteur y habite pendant au moins deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis ;
• si le logement est situé dans un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril, déclaré insalubre ou dont au moins 25 % de la superficie totale des logements loués ou occupés sont classés en catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948 (construction ne disposant d’aucun équipement et ne répondant pas aux normes de décence).

Quels sont les délais à respecter ?

Le congé doit être notifié au locataire, avec un délai de préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre au locataire contre récépissé ou émargement. Si le congé est délivré par anticipation, les effets de celui-ci, notamment le point départ dont dispose le locataire pour préempter, sont reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné.

Cette notification appelée « congé pour vente » constitue une offre de vente durant les 2 premiers mois du délai de préavis.

Durant ce délai légal, le locataire peut accepter ou refuser cette offre. En cas d’acceptation de l’offre par le locataire, le bail est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. La vente doit être conclue aux conditions initialement proposées par le propriétaire, dans un délai de 2 mois suivant l’acceptation de l’offre par le locataire. Lorsque le locataire déclare qu’il souhaite recourir à un prêt, le délai est porté à 4 mois.

Exemple : si le terme d’un contrat de bail est le 30 juillet 2027, le délai de préavis devra être délivré au locataire au plus tard le 30 janvier 2027. Un congé anticipé délivré par le bailleur le 28 novembre 2026 n’aura d’effet qu’à compter du 30 janvier 2027. Le locataire pourra accepter l’offre jusqu’au 30 mars 2027, et si celui-ci notifie au bailleur son acceptation le 25 mars 2027, la vente devra avoir lieu au plus tard le 25 mai 2027, ou le 25 juillet 2027 si le locataire a recours à un prêt.

Le locataire peut-il négocier le prix et les conditions proposés par le propriétaire ?

Le locataire ne peut pas directement négocier le prix proposé par le propriétaire dans l’offre de vente initiale. Il peut seulement accepter ou refuser cette offre. Par ailleurs, il ne peut pas acquérir le logement via une société ou avec une autre personne qui ne serait pas cotitulaire du bail (concubin non titulaire du bail par exemple).

Toutefois, si le propriétaire décide de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses à un tiers, le locataire peut exercer un droit de préemption subsidiaire et se substituer à l’acquéreur pressenti, en acquérant le bien aux nouvelles conditions.