Le droit de préemption du locataire d’habitation est un mécanisme légal qui permet à ce dernier d’acquérir en priorité le bien qu’il loue lorsque le propriétaire décide de le vendre libre. Voici les points essentiels à retenir en 3 questions.

Quel est le champ d’application du droit de préemption du locataire ?

Lorsqu’un bailleur envisage de vendre libre son bien immobilier à usage d’habitation donné en location nue, il doit notifier au locataire son intention de vendre, en précisant le prix (hors honoraires de négociation) et les conditions de la vente, reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et joindre la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le droit de préemption du locataire ne s’applique que lorsque le propriétaire projette de vendre son bien / dans le cadre des ventes immobilières. En revanche, les transmissions à titre gratuit, telles que les successions, les donations ou les legs, sont exclues du champ d’application du droit de préemption. Ces opérations ne donnant pas lieu à une offre de vente, elles ne permettent donc pas au locataire d’exercer ce droit.

Quels sont les délais à respecter ?

Le congé doit être notifié au locataire, avec un délai de préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre au locataire contre récépissé ou émargement. Si le congé est délivré par anticipation, les effets de celui-ci, notamment le point départ dont dispose le locataire pour préempter, sont reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné.

Cette notification appelée « congé pour vente » constitue une offre de vente durant les 2 premiers mois du délai de préavis.

Durant ce délai légal le locataire peut accepter ou refuser cette offre. En cas d’acceptation de l’offre par le locataire, le bail est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. La vente doit être conclue aux conditions initialement proposées par le propriétaire, dans un délai de 2 mois suivant l’acceptation de l’offre par le locataire. Lorsque le locataire déclare qu’il souhaite recourir à un prêt, le délai est porté à 4 mois.

Attention, le bailleur ne pourra donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, à l’issue de chaque période au moins triennale lorsque le bailleur est une personne physique, ou d’au moins 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Par exemple, si le terme d’un contrat de bail est le 30 juillet 2027, le délai de préavis devra être délivré au locataire au plus tard le 30 janvier 2027.

Un congé anticipé délivré par le bailleur le 28 novembre 2026 n’aura également d’effet qu’à compter du 30 janvier 2027. Le locataire pourra accepter l’offre jusqu’au 30 mars 2027, et si celui-ci notifie au bailleur son acceptation le 25 mars 2027, la vente devra avoir lieu au plus tard le 25 mai 2027, ou le 25 juillet 2027 si le locataire a recours à un prêt.

Le locataire peut-il négocier le prix proposé par le propriétaire ?

Le locataire ne peut pas directement négocier le prix proposé par le propriétaire dans l’offre de vente initiale. Il peut seulement accepter ou refuser cette offre.

Toutefois, si le propriétaire décide de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses à un tiers, le locataire peut exercer un droit de préemption subsidiaire et se substituer à l’acquéreur pressenti, en acquérant le bien aux nouvelles conditions.