Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier Décryptages
La plus-value imposable est, en principe, égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.
Le prix de cession s’entend normalement du prix mentionné dans l’acte de vente, mais il doit faire l’objet de certains « correctifs ».
Ainsi, faut-il le majorer des charges et indemnités mises à la charge de l’acquéreur au profit du vendeur.
A l’inverse, et à condition de pouvoir les justifier, certains frais supportés par le vendeur et limitativement énumérés par décret (CGI, ann. 3, art. 41 duovicies H) pourront venir en déduction : commission versée à un intermédiaire (agent immobilier par exemple), frais liés aux diagnostics obligatoires (termites, amiante, plomb, etc.), frais de mainlevée, etc.
Le prix d’acquisition s’entend, quant à lui, soit du prix effectivement versé par le vendeur lors de son achat, soit de la valeur qui a servi à calculer les droits d’enregistrement, lorsque le bien vendu a été reçu par donation ou succession.
Là encore, il est possible de prendre en compte certaines dépenses pour venir majorer le prix d’acquisition. Tel est le cas, notamment, des frais d’acquisition strictement définis par décret et dûment justifiés (CGI, ann. 3, art. 41 duovicies I). En cas d’acquisition à titre onéreux, il sera possible d’appliquer une majoration forfaitaire de 7,5 % plutôt que d’effectuer la déduction des frais réels.
Il est également possible de tenir compte, par exemple, des dépenses relatives à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration, pour leur montant réel, sous certaines conditions (travaux réalisés par une entreprise, dépenses effectivement supportées et justifiées, nature des dépenses, etc.). Néanmoins, dans l’hypothèse où le contribuable qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition ne serait pas en mesure d’apporter la justification de ces dépenses, la loi prévoit l’application d’une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition. Cette majoration forfaitaire n’est toutefois pas automatique. En effet, l’administration fiscale est en droit d’apporter la preuve d’absence de travaux pour s’opposer à son application.
D’apparence simple, le calcul de l’éventuelle plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble peut en réalité s’avérer particulièrement complexe. Les conseils d’un notaire peuvent s’avérer indispensables !
Les plus-values immobilières des particuliers sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,20 %. Soit une imposition totale de 36,20 % !
Mais la facture peut s’avérer plus lourde encore ! En effet, les plus-values immobilières (hors terrain à bâtir) d’un montant supérieur à 50.000 € donnent lieu à une surtaxe pouvant s’élever jusqu’à 6 % de la plus-value nette imposable.
Par ailleurs, il faut souligner que, contrairement au régime des plus-values de cession de titres, il n’est pas tenu compte des éventuelles moins-values réalisées la même année pour diminuer son imposition.
Seule exception : la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives, sous réserve que la vente soit constatée dans le même acte et entre les mêmes parties.
Enfin, on rappellera qu’en pratique, c’est le notaire qui procède au dépôt de la déclaration de plus-value lors de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière, ainsi qu’au paiement de l’impôt dû, par prélèvement sur le prix de vente. Le contribuable devra toutefois penser à reporter le montant de la plus-value nette imposable sur sa déclaration d’ensemble des revenus n°2042 au titre de l’année de la vente.
On peut tout d’abord penser à l’exonération de la résidence principale.
Pour ouvrir droit à cette exonération, le logement concerné doit être la résidence principale habituelle et effective du contribuable au jour de la cession. Les logements qui n’ont plus cette qualité au moment de la vente en sont donc en principe exclus. Toutefois, par mesure de tolérance, l’administration fiscale admet que le logement occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente ouvre droit à l’exonération si la vente intervient dans un délai normal (1 an dans un contexte économique normal) et sous réserve que le logement n’ait pas été, pendant cette période, donné en location ou occupé gratuitement.
Attention, l’administration fiscale est de plus en plus attentive à ce cas d’exonération et procède à de nombreux contrôles !
La plus-value réalisée peut également bénéficier d’une exonération pour durée de détention.
En effet, à partir de la cinquième année de détention, la plus-value fait l’objet d’un abattement progressif. L’exonération est alors totale au terme de la 22ème année de détention en matière d’impôt sur le revenu, mais seulement après 30 ans de détention s’agissant des prélèvements sociaux.
Plusieurs autres cas d’exonération sont prévus par la loi : vente dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €, vente d’un immeuble destiné au logement social, vente par des retraités et invalides de condition modeste, première cession d’un logement autre que sa résidence principale, etc.
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