Dans un avis rendu le 20 mars 2025, la Cour de cassation s’est prononcée sur les conditions d’application du droit de délaissement en zone d’aménagement concerté (ZAC), tel que prévu à l’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme, lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier divisé en volumes.

La Haute juridiction rappelle, à titre liminaire, que :

• Le droit de délaissement permet au propriétaire d’un bien situé dans une ZAC de contraindre la collectivité publique à acquérir son terrain. Ce droit est toutefois réservé aux seuls propriétaires de terrains, qu’ils soient bâtis ou non (Civ. 3e, 7 mai 1996, n° 95-70.031)
• Il a également été jugé que ce droit de délaissement ne peut être exercé par le propriétaire d’un lot de copropriété, celui-ci ne détenant qu’une quote-part indivise du terrain (Civ. 3e, 10 mars 1982, n° 81-70.312).
• Enfin, la division en volumes, qui déroge au principe posé à l’article 552 du Code civil – selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous – ne confère pas aux propriétaires de volumes la qualité de propriétaires de terrain au sens de l’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme.

Il en résulte que ce droit de délaissement ne saurait être invoqué par le propriétaire d’un bien situé dans un immeuble divisé en volumes, dès lors que ce dernier ne peut être regardé, juridiquement, comme propriétaire d’un terrain au sens de la disposition précitée.

Cette position jurisprudentielle fait toutefois l’objet de critiques doctrinales.

Cass. 3e civ., avis, 20 mars 2025, n° 25-70.001