Application du régime protecteur de la VEFA à un lot à usage d’habitation dans une résidence hôtelière

Un acquéreur avait acheté un duplex en cours de rénovation dans une résidence hôtelière. Le chantier a été abandonné et le vendeur ainsi que le maître d’œuvre placés en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire. L’acquéreur a assigné les notaires à qui il reprochait d’avoir failli à leur obligation de conseil en s’abstenant de lui proposer la réitération de la vente sous le régime protecteur de la VEFA.

La cour d’appel avait fait droit à sa demande au motif que les règles relatives à la VEFA devaient s’appliquer à la vente du duplex puisque le contrat préliminaire de réservation mentionnait les caractéristiques physiques de l’appartement, à savoir un deux pièces en duplex avec mise en place d’une copropriété, et que l’acte authentique stipulait que le lot acheté était à usage d’habitation. Pour les juges, il importait peu que l’acquéreur destine le bien à la location hôtelière ni même que la résidence dont dépend l’appartement soit gérée de cette façon-là.

La Cour de cassation a approuvé la position des juges d’appel et confirme dès lors une appréciation objective de l’usage du lot dans l’applicabilité du régime protecteur de l’article 261-10 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Cet arrêt met ainsi fin à une position jurisprudentielle (Cass. 3e civ., 7 avr. 2016, n° 15-11342) prenant en compte une appréciation subjective de l’usage du bien (prise en compte de la volonté de l’acquéreur d’exploiter commercialement le lot acquis), ayant pour conséquence de soustraire la vente du bien du régime protecteur de la VEFA.

Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 17-17908