Baux commerciaux et baux dérogatoires : une question de durée

Il faut prendre en compte les baux dérogatoires conclus avant l’entrée en vigueur de la loi de juin 2014 dite « loi Pinel » pour le décompte de la durée de trois ans prévue à l’article L145-5 du Code de commerce.

L’article L145-5 du Code de commerce dispose la chose suivante : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». Cet article a été adopté en juin 2014.

Dans une affaire portée devant la Cour de cassation, un homme avait conclu plusieurs baux dérogatoires de deux ans avec une société, dans lesquels il renonçait à se prévaloir du statut des baux commerciaux. Les premiers baux dérogatoires avaient été signés avant l’entrée en vigueur de la disposition issue de la loi de juin 2014. En 2015, les deux parties signent un nouveau bail dérogatoire d’un an, à l’issue duquel la société bailleresse entend voir partir son locataire.

Pour se défendre, celui-ci prétend bénéficier d’un bail commercial en application du nouvel article L145-5 du Code de commerce. Mais pour le décompte de la durée, de trois ans, prévue dans cet article, faut-il prendre en compte les baux dérogatoires conclus avant l’entrée en vigueur de la loi ? Non, répond la Cour d’appel. Oui, dixit la Cour de cassation. Ainsi : « pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 1er juin 2015, postérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article L. 145-5 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, devait répondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire ».

Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-20.443