Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier des particuliers, Immobilier Actualités juridiques et fiscales
Une promesse unilatérale de vente a été conclue en 2017 entre une société immobilière et une autre société.
Pour rappel, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage, pendant un temps limité, à vendre son bien à un acquéreur déterminé, pour un certain prix. Le bénéficiaire de la promesse bénéficie alors d’une option. Soit il lève l’option et la vente va à son terme, soit il ne la lève pas et il perd l’indemnité d’immobilisation, en général 10 % du prix.
Le propriétaire s’étant rétracté durant le délai d’option, le bénéficiaire de la promesse l’a assigné devant le juge afin de constater la perfection de la vente.
Finalement saisie de l’affaire, la Cour de cassation considère ce qui suit : selon l’article 1124, alinéa 1er, du Code civil, dans une promesse unilatérale de vente, le promettant donne son consentement à un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, de sorte que la formation du contrat promis malgré la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle et ne constitue pas une privation du droit de propriété. La réalisation forcée peut donc être ordonnée.
Avant la réforme du droit des obligations (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), la jurisprudence retenait la solution contraire. Elle refusait dans cette hypothèse d’ordonner la réalisation forcée du contrat. De sorte que la rétractation du promettant, effectuée avant que le bénéficiaire n’ait levé son option d’achat, empêchait toute rencontre des consentements réciproques de vendre et d’acquérir, indispensable à la formation d’une vente, et qu’en conséquence, sa réalisation forcée ne pouvait pas être ordonnée.
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