L’obligation d’information du vendeur au titre des ICPE
29.11.2023 - Urbanisme et aménagement, ImmobilierLe vendeur d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) est tenu à une obligation d’information...
Publié par Sophie BRANGE, notaire à Treillières (Nantes)
Urbanisme et aménagement, Immobilier DécryptagesL’annulation par le juge administratif de tout ou partie d’un document d’urbanisme, notamment lorsqu’il s’agit du plan local d’urbanisme (PLU) d’une commune, ou plus encore du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) ou métropolitain (PLUM), pose des difficultés non seulement aux communes concernées, mais également aux titulaires ou futurs titulaires d’autorisations d’urbanisme.
Quel que soit le motif d’annulation, même pour un simple vice de forme ou de procédure facilement régularisable, la règle est codifiée à l’article L. 600-12 du Code de l’urbanisme :
« Sous réserve de l’application des articles L. 600-12-1 et L. 442-14, l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur. »
Et si l’annulation du document d’urbanisme n’est que partielle ? Ce sont alors les dispositions du document immédiatement antérieur qui s’appliquent à la place des dispositions annulées, et qui vont se combiner avec celles du document d’urbanisme qui restent en vigueur. En cas d’incompatibilités entre elles, le Conseil d’Etat a indiqué que seules les dispositions compatibles du document antérieur s’appliquent (CE, 13 nov. 2002, n° 185637), à défaut il faut revenir au document encore antérieur.
Les conséquences d’une telle annulation peuvent donc être extrêmement lourdes pour la ou les Communes concernées. Mais qu’en est-il de celles impactant les pétitionnaires d’autorisations d’urbanisme ?
La question se pose notamment si les dispositions d’urbanisme antérieures de nouveau en application ne permettaient pas la délivrance du permis de construire obtenu avant l’annulation.
En principe, les autorisations d’urbanisme n’étant pas des mesures d’application d’un PLU, l’illégalité de ce PLU n ’entraine pas, par elle-même, celle du permis de construire ou d’aménager délivré lorsqu’il était en application. Il n’y a donc pas d’automaticité.
Deux cas de figure :
L’autorisation d’urbanisme délivrée avant l’annulation du PLU et devenue définitive est créatrice de droit au profit de son pétitionnaire. Ne pouvant plus sortir de l’ordonnancement juridique, le permis ne peut plus être remis en cause, et peut donc être mis en œuvre sans difficulté.
Conseil du Notaire
Pour assurer la sécurité juridique de l’opération, il faudra donc attendre la fin des délais de recours et de retrait pour que le permis devienne bien définitif, ou l’issue de la procédure de recours, afin qu’il ne puisse plus être contesté.
Même si l’autorisation d’urbanisme elle-même ne peut plus être remise en cause car définitive, certaines difficultés peuvent se poser :
Cette nouvelle autorisation permettant la reconstruction à l’identique pourra néanmoins être délivrée à la double condition :
– que le document d’urbanisme remis en vigueur n’écarte pas, par une disposition expresse, le droit à reconstruire à l’identique visé par l’article L. 111-15 du Code de l’urbanisme ;
– et que le bâtiment ait été régulièrement construit, en conformité avec le permis déjà obtenu, non annulé par le juge et non retiré par l’autorité administrative (CE, 5 mars 2003, Req. n° 252422).
Il s’agit d’un cas particulier pouvant se poser : un lotissement a été autorisé par permis d’aménager devenu définitif, permis mis en œuvre avec des travaux de viabilisation exécutés et une déclaration d’achèvement desdits travaux déposée en mairie par exemple. Intervient alors l’annulation du PLU ou PLUI ou PLUM ayant permis la délivrance de ce permis d’aménager.
Ce dernier n’est donc pas remis en question, mais quid des permis de construire demandés par les acquéreurs des lots à bâtir depuis cette annulation, au cas où les dispositions du plan remis en vigueur actent l’inconstructibilité de la zone concernée ?
La loi vient répondre à cette question de la manière suivante, l’article L. 442-14 C. urb. prévoyant :
« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.
Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.
L’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l’application du présent article, au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis d’aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise ».
Des permis de construire sur les lots pourraient en conséquence être accordés, mais comment interpréter la notion de motif étranger aux règles d’urbanisme ?
C’est le Conseil d’Etat du 2 octobre 2020, n° 436934, qui nous donne les clés :
« …Il résulte de l’article L. 600-12-1 que l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document local d’urbanisme n’entraine pas l’illégalité des autorisations d’urbanisme délivrées lorsque cette annulation ou déclaration d’illégalité repose sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet en cause.
Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de l’illégalité du document local d’urbanisme à l’appui d’un recours contre une autorisation d’urbanisme :
3. Lorsque le document local d’urbanisme sous l’empire duquel a été délivrée l’autorisation contestée est annulé ou déclaré illégal pour un ou plusieurs motifs non étrangers aux règles applicables au projet en cause, la détermination du document d’urbanisme au regard duquel doit être appréciée la légalité de cette autorisation obéit, eu égard aux effets de la règle posée à l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme, aux règles suivantes :
Bien entendu, si les permis de construire sont délivrés, il faudra veiller à ce qu’ils deviennent définitifs.
En cas de contestation du permis, c’est le motif de l’annulation du PLU qui serait alors considéré pour apprécier la légalité du permis de construire non définitif. Cette appréciation conditionnera la délivrance des permis sur les autres lots dans le cadre de la cristallisation de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme.
Attention :
Sophie BRANGE
Notaire à Treillières
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