Loyers des baux commerciaux et état d’urgence sanitaire

La Cour de cassation vient de prendre position sur l’épineuse question de l’obligation au paiement des loyers commerciaux suite aux mesures générales de fermeture administrative liées au Covid 19.

Les restrictions sanitaires décidées par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation du covid-19 dans les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020 et surtout l’interdiction de recevoir du public prévue par les arrêtés du 14 mars 2020, modifié le 15 mars 2020, et du 16 mars 2020, ont poussé certains locataires commerciaux à suspendre le paiement de leurs loyers échus pendant cette période de fermeture au motif qu’ils n’avaient pas pu jouir de leur local afin d’y exercer leur activité.

S’en est suivi un contentieux entre les bailleurs et les locataires sur le paiement de ces loyers qui vient toute juste d’être tranché par trois arrêts de la Cour de cassation datés du 30 juin 2022.

Dans un premier temps, la Cour a répondu négativement à la question de savoir si les mesures prises par les autorités publiques devaient ou non écarter le droit commun de la relation contractuelle. Elle a aussi tranché la question de savoir si l’interdiction de recevoir du public pouvait être qualifiée de force majeure invocable par le locataire. Pouvait-on caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le locataire se prévale du mécanisme de l’exception d’inexécution ou encore une perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du Code civil, permettant au locataire de solliciter une réduction du montant des loyers dus ?

Par ces trois arrêts rendus le même jour, la Haute juridiction a considéré que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entrainait pas la perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du Code civil. Elle n’était pas non plus constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance, l’impossibilité d’exploiter n’étant pas imputable au bailleur mais étant le seul fait du législateur. Enfin, la Cour de cassation rappelle qu’il résulte de l’article 1218 du Code civil que le créancier qui n’a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Elle en déduit que le locataire n’est pas fondé à se prévaloir de la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889, n° 21-20.127 et n° 21-20.190

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