Les modalités d’exercice du droit de préemption en matière de bail à construction

Lorsque le droit de préemption est exercé lors de la levée d’une option d’achat par le preneur d’un bail à construction, son exercice ne porte que sur les droits du bailleur et conduit donc à transférer le bail à construction vers l’autorité préemptrice qui reste tenue au respect des obligations contractuelles.

Deux sociétés étaient titulaires de baux à construction. Ces baux à construction prévoyaient qu’à l’expiration du bail ou en cas de résiliation, les constructions édifiées deviendraient de plein droit la propriété du bailleur, sans indemnité pour le preneur. Mais une promesse de vente était consentie à ce dernier en complément du bail à construction, lui ouvrant la faculté d’acquérir les terrains avant l’échéance du bail, pour un prix convenu : la clause faisait échec au retour des constructions édifiées dans le patrimoine du bailleur.

Les sociétés ont levé l’option et adressé une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune. Cette dernière a exercé son droit de préemption sur le terrain objet du bail à construction pour réaliser une opération d’aménagement.

Dans un premier temps, le Conseil d’Etat va considérer que la vente du terrain objet du bail à construction par l’effet de la levée d’option par le preneur à bail entre bien dans le champ du droit de préemption. La présence d’un bail à construction grevant le bien ne fait aucunement obstacle à l’exercice du droit de préemption (les exemptions prévues à l’article L. 213-1 du Code de l’urbanisme doivent être interprétées restrictivement).

Cependant, lorsque ce droit de préemption est exercé lors de la levée d’une option d’achat par le preneur, son exercice ne porte que sur les droits du bailleur et conduit donc à transférer le bail à construction vers l’autorité préemptrice qui devient bailleur et, par voie de conséquence, demeure tenue au respect des obligations contractuelles. Ainsi, le titulaire du droit de préemption se substitue dans les droits et obligations du propriétaire du terrain et se trouve paradoxalement tenu de céder le bien au preneur à bail qui a levé l’option, ce qui rend impossible l’utilisation du bien conformément au motif d’intérêt général qui avait pourtant motivé la décision de préemption. Il devenait impossible de satisfaire à la nécessité, résultant de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme, d’exercer la préemption en vue de la réalisation d’une action ou opération d’aménagement ou, comme elle le mentionnait en l’espèce dans ses motifs, de la constitution d’une réserve foncière… En clair, c’est bien par l’effet de la promesse de vente intégrée au bail à construction que la commune ayant préempté est tenue de céder le bien au bénéficiaire de la promesse.

CE 19 avr. 2022, Commune de Mandelieu-la-Napoule, n° 442150

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