Publié par Jean-Jacques PEREZ, notaire à Montpellier
Urbanisme et aménagement, Immobilier Décryptages
Cette obligation n’est pas récente puisqu’elle résulte de l’article 6 de la loi n° 92-646 du 13 juillet 1992 relative à l’élimination des déchets ainsi qu’aux installations classées pour la protection de l’environnement.
Elle est aujourd’hui codifiée à l’article L 514-20 du Code de l’environnement, lequel dispose :
« Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.
A défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »
Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) concernent des installations pouvant présenter des impacts (pollution de l’eau, de l’air, des sols, …) et des dangers (incendie, explosion, …) sur l’environnement. Leur définition légale est donnée à l’article L. 511-1 du Code de l’environnement.
Il peut s’agir notamment d’usines, d’une installation Seveso, d’ateliers, de dépôts, de chantiers, d’exploitations de carrières, de stockage de déchets… et en matière agricole, de silos et installations de stockage en vrac, de dépôts de fumier et d’engrais, d’un parc éolien…
Pour ces raisons, elles sont soumises à des réglementations spécifiques, reposant essentiellement sur 3 régimes distincts, selon l’importance des dangers et inconvénients liés à ces installations :
Le texte vise uniquement des terrains (bâtis ou non) ayant supporté une installation soumise à autorisation ou à enregistrement, dont l’exploitation a cessé.
Conseil du Notaire
La loi prévoit trois types d’informations.
Le vendeur, professionnel ou non, exploitant ou non, ne peut se soustraire à cette obligation d’information.
Il a l’obligation de se renseigner pour valablement informer son acquéreur.
Il s’agit là d’une obligation de résultat, la légitime ignorance du vendeur ne l’exonérant pas vis-à-vis de l’acquéreur.
Conseil du Notaire
Pour autant qu’il les connaisse, le vendeur, exploitant ou non, doit en informer l’acquéreur.
Il s’agit d’une obligation de moyens. Si le vendeur d’un terrain a, nous l’avons vu, une obligation de recherche quant à la révélation de l’existence passée d’une installation classée, il n’en a pas quant à l’information sur d’éventuels dangers ou inconvénients importants.
Cette obligation sera appréciée de manière plus sévère si le vendeur est lui-même l’exploitant de l’installation à l’origine de la pollution ou encore s’il a la qualité de vendeur professionnel.
En cas d’existence d’une ancienne ICPE, il y a lieu de constituer un dossier spécifique à l’intention de l’acquéreur, regroupant tous les éléments pouvant être réunis au titre des formalités d’autorisation et d’enregistrement de l’ICPE ainsi que de la cessation d’activité (diagnostic environnemental, plan de gestion et/ou d’interprétation de l’état des milieux).
Conseil du Notaire
Le vendeur non exploitant n’est pas tenu par cette troisième obligation.
Le cas échéant, ces trois informations devront être complétées lorsque le terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols, arrêté par le Préfet conformément à l’article L 125-6 du Code de l’environnement (concernant les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement).
Dans une telle hypothèse, le vendeur sera alors tenu d’en informer par écrit, dans le contrat de vente, qui atteste de cette formalité, de l’intégration éventuelle du terrain concerné dans un secteur et lui communiquer les informations rendues publiques par l’Etat, et notamment la fiche du secteur d’information sur les sols concerné que l’Etat aura publié sur le site Géorisques.
Les sanctions attachées à cette dernière obligation sont les mêmes que celles visées à l’article L. 514-20 du Code de l’environnement (cf. infra).
Le vendeur est tenu d’informer l’acheteur par écrit.
Cette information doit être préalable à tout engagement de l’acquéreur.
Conseil du Notaire
L’acte de vente de vente devra contenir la mention de l’accomplissement de cette formalité.
Une action est ouverte au profit de l’acquéreur à l’encontre du vendeur si les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :
L’acquéreur aura alors le choix entre demander la résolution de la vente, demander une réduction du prix, ou exiger la remise en état du site à la charge du vendeur (uniquement lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente).
L’exercice de cette action est encadré dans le délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution.
Jean-Jacques PEREZ
Notaire à Montpellier
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