Publication de la loi 3DS : focus sur les dispositions en matière d’habitat social

La loi  3DS confirme notamment la possibilité d’utiliser le bail réel solidaire comme alternative à la vente HLM.

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, a été publiée au Journal officiel du 22 février 2022.

Cette loi dite « 3DS » prévoit notamment plusieurs dispositions consacrées à l’urbanisme et au logement (articles 65 à 118).

S’agissant de l’habitat social, ce texte consacre une invention née de la pratique en confirmant la possibilité d’utiliser le Bail réel solidaire (BRS) comme alternative à la vente HLM. En effet, l’article 106 de la loi 3DS dispose que « lorsque les organismes sont agréés au titre de l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme, ils peuvent proposer à des personnes physiques la possibilité d’acquérir ces mêmes logements au moyen d’un bail réel solidaire […] après avis du représentant de l’Etat dans le département et du maire de la commune d’implantation rendus dans un délai de deux mois, lorsque ces logements sont situés dans une commune [carencée]. Dans ce cas, l’article L. 443-12-1 ne s’applique pas ».

La loi 3DS instaure également une simplification de l’actuel article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui décrit le mécanisme du BRS opérateur. En lieu et place du phénomène d’extinction des droits issus du BRS opérateur au fil des signatures des BRS « ménage », la loi 3DS privilégie un BRS rechargeable et divisible bien plus simple (celui de la proposition portée par la députée Audrey Linkenheld à l’origine du BRS). Pour cela, le dernier alinéa de l’article L 255-3 du CCH est modifié pour prévoir désormais que « la cession des droits réels immobiliers par l’opérateur à chaque preneur crée un lien direct et individuel entre l’organisme de foncier solidaire et chacun des preneurs et désolidarise les preneurs entre eux et chaque preneur de l’opérateur ». Le nouvel article L 255-3 du CCH issu de la loi 3DS permet au preneur, à l’issue de cette cession, d’être « réputé titulaire » d’un BRS « ménage ».

Par ailleurs, la loi 3DS étend le champ d’action des organismes de fonciers solidaires (OFS) en modifiant l’article L. 329-1 du Code de l’urbanisme qui définit leur objet social. On notera qu’une activité subsidiaire, limitée car justifiée uniquement par la mixité fonctionnelle, va permettre aux OFS de développer des activités commerciales ou professionnelles au moyen d’un nouveau type de bail institué par ordonnance.

De plus, les OFS se voient dotés du droit de préemption délégué par la commune (L. 211-1 du Code de l’urbanisme) ce qui conforte leur place d’acteur à part entière. A cet égard, la loi 3DS vient ajouter les OFS à la liste des bénéficiaires du droit de préemption urbain pour pouvoir acquérir du foncier afin de réaliser des logements sous BRS (art. 108).

A noter que la loi 3DS prolonge également les obligations SRU en matière de logements sociaux au-delà de 2025 et touche au dispositif de l’encadrement des loyers.

Loi n° 2022-217, 21 février 2022, JO 22 février 2022

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