Rôle du juge en matière commerciale pour fixer le minimum garanti à la valeur locative

Lorsque le contrat le stipule, il est possible de s’en remettre au juge des loyers commerciaux pour évaluer la valeur locative déterminant le minimum garanti.

En l’espèce, après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement et notifié un mémoire préalable, le bailleur saisit le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative à la date du renouvellement.

Au visa de l’ancien article 1134 du Code civil, désormais 1103 et 1104 du même code, et de l’article L. 145-33 du Code de commerce, la Haute juridiction décide que la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti.

Pour mémoire, la question de la compétence du juge des loyers commerciaux pour déterminer le loyer minimum garanti à la valeur locative avait d’ores et déjà été tranchée dans deux arrêts du 3 novembre 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-16826 et n° 15-16827). Un loyer binaire (composé d’une partie variable fonction du chiffre d’affaires et d’une partie minimum garantie) n’interdit pas de recourir audit juge pour fixer, lors du renouvellement, le loyer minimum garanti à la valeur locative.

Ce dernier doit toutefois, au regard de la position prétorienne, déterminer la valeur locative en considération des critères de l’article L. 145-33 du C. commerce.

Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-27798