Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier des particuliers, Immobilier Actualités juridiques et fiscales
Dans le silence de la loi et en l’absence de prise de position publiée de l’Administration jusqu’alors, la pratique soumettait la détermination du régime de la TVA applicable à la cession d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, à la qualification juridique des droits cédés et à la situation du cédant.
Au cas présent, les questions soumises à l’administration fiscale portent sur les conséquences du transfert, par voie de cession ou d’apport, d’un contrat de VEFA lorsque ce dernier porte sur la livraison de logements neufs destinés à la location à usage de résidence principale, dans le cadre d’une opération immobilière réalisée dans le secteur du logement intermédiaire, bénéficiant de la TVA à taux réduit de 10 % prévue à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts (CGI) :
A titre liminaire, rappelons que l’article 279-0 bis A du CGI prévoit l’application du taux réduit de 10 % de la TVA aux livraisons de logements neufs ou de logements issus de la transformation de locaux à usage de bureaux, considérés comme neufs au sens de l’article 257-I-2-2° du CGI à certains organismes, destinés à la location à usage de résidence principale dans le cadre d’une opération de construction ayant fait l’objet d’un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire des logements et le représentant de l’État dans le département.
Le présent rescrit répond positivement aux questions posées et confirme que :
Cependant, au-delà de la question qui lui a été posée, l’Administration fiscale semble ici procéder à une requalification fiscale de l’opération de cession de contrat de VEFA comme portant sur une cession de droits réels portant sur un terrain à bâtir (et non un immeuble neuf).
« Il résulte de ces précisions que la cession, par un assujetti, d’un contrat de VEFA, c’est-à-dire de droits réels immobiliers portant sur un TAB ainsi que sur la créance d’achèvement de la construction future, est taxable à la TVA en tant que terrain à bâtir.
L’assiette de la taxe est limitée, en pratique, à la valeur du terrain à bâtir qui comprend le sol et les constructions en cours d’édification, non achevées. La créance d’achèvement de l’immeuble à construire n’est théoriquement pas monétisée dans la mesure où les appels de fonds seront versés au promoteur par le nouveau détenteur du contrat (le cessionnaire) au fur et à mesure de l’avancement des travaux.»
Cette position est d’autant plus surprenante que la VEFA en elle-même est fiscalement assimilée à une livraison d’immeuble neuf au regard de la TVA.
L’Administration fiscale justifie sa position en considérant que la cession de VEFA porte sur un immeuble inachevé : « Un immeuble inachevé cédé au cours d’une opération de construction nouvelle inaboutie (assez, à tout le moins, pour n’être utilisable d’aucune façon) ne saurait être assimilé à un immeuble neuf dès lors qu’on ne peut soutenir qu’il résulte d’une construction nouvelle, alors que le résultat attendu de l’autorisation de construire n’est pas encore atteint. La cession est donc analysée comme portant sur un terrain à bâtir ».
Au surplus, elle relève que dans l’opération de cession de contrat de VEFA, le cédant n’a pas la qualité de vendeur d’immeuble à construire faute de s’obliger en ce sens.
Par conséquent, face à ce rescrit, la prudence s’impose aux praticiens en raison de la modification du régime de la TVA applicable aux terrains à bâtir (assiette, taux.. ) qui diffère de celui relevant des livraisons d’immeubles.
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