La Cour de cassation répond par la négative dans un arrêt du 3 septembre 2026 (n° 24-16.968).

Dans cette affaire, le cahier des charges d’un lotissement prévoyait la rétrocession à la commune de l’ensemble des voies, espaces et équipements communs, dont certains espaces verts déclarés inconstructibles.

Après leur transfert et leur incorporation au domaine public communal, la commune a procédé au déclassement de certains de ces espaces verts, puis à leur cession à une personne privée qui y a édifié des constructions.

Des colotis ont contesté ces opérations, en soutenant notamment que les stipulations du cahier des charges relatives à l’inconstructibilité des espaces verts demeuraient opposables à la commune et à l’acquéreur.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi et rappelle que le cahier des charges d’un lotissement a vocation à régir les rapports entre propriétaires colotis.

Dès lors que le cahier des charges prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs à la commune et que ceux-ci sont incorporés au domaine public communal :

• la commune n’acquiert pas la qualité de coloti ;
• les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables ;
• les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme relatives à la modification des documents du lotissement ne sont pas applicables à cette situation ;
• les terrains transférés sont soumis exclusivement au droit de la domanialité publique, notamment en matière d’affectation, de désaffectation et de déclassement ;
• après déclassement, la cession du bien relevant du domaine privé de la commune ne peut être remise en cause par les colotis sur le fondement du cahier des charges.

Pour Anne-Claire MARTEAU, Notaire à Joué-lès-Tours, Groupe Monassier Val-de-Loire, « Le transfert des espaces et équipements communs d’un lotissement à une commune fait basculer le régime juridique applicable : une fois incorporés au domaine public, ces biens ne restent pas soumis, du seul fait de leur origine, aux stipulations du cahier des charges du lotissement mais sont soumis aux règles de la domanialité publique ».