Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier des particuliers, Immobilier Actualités juridiques et fiscalesPour renforcer l’information de l’acquéreur, la loi Elan (L. n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 68) a créé une nouvelle obligation à la charge du vendeur, dans certaines zones, de fournir une étude géotechnique préalable, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible (CCH art L 112-20 s. nouveaux) ainsi qu’une obligation de fournir une étude géotechnique de conception à la charge du maître d’ouvrage, prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment projeté, lors de la signature d’un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre dans ces mêmes zones.
Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 était venu définir les zones et les modalités d’application de ce nouveau dispositif d’information. Néanmoins, ce décret renvoyait à deux arrêtés interministériels le soin de préciser le contenu précis des études géotechniques et d’arrêter la carte des zones géographiques concernées. En raison du retard pris dans la publication de ces arrêtés, l’obligation initialement fixée au 1er janvier 2020 n’avait pas pu entrer en vigueur et la publication de plusieurs arrêtés au mois d’août 2020 (Arr. 22/07/2020, JO 09/08/2020 NOR : LOGL2019476A et Arr. 22/07/2020, JO 15/08/2020 NOR : LOGL2021179A) avaient eu pour conséquence de rendre cette obligation effective à compter du 10 août 2020 pour les études préalables mais avait créé la confusion en fixant rétroactivement l’obligation de fournir une étude de conception au 1er janvier 2020.
Nous avions soulevé une incohérence pour cette date d’entrée en vigueur du dispositif relatif aux techniques particulières de construction, puisque les zones à risque n’avaient été définies que postérieurement ce qui pouvaient être source de contentieux à venir. Néanmoins, l’arrêté du 22 Juillet 2020 publié au JO du 6 août 2020, précisait que l’étude géotechnique de conception de type G2, réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013, valait présomption de conformité à l’étude géotechnique de conception.
Pour finir, deux arrêtés du 24 septembre 2020, publiés au JO du 30 septembre, sont venus modifier la date d’entrée en vigueur des arrêtés du 22 juillet 2020 et sécuriser juridiquement les contrats de vente et les contrats de constructions conclus depuis le 1er janvier 2020, en précisant finalement que seuls les contrats conclus à compter du 1er octobre 2020 sont concernés par cette nouvelle obligation.
Il ressort d’un arrêté du 22 juillet 2020, publié le 9 août 2020, que l’exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement, mentionnée à l’article R. 112-5 du Code de la construction et de l’habitation, est évaluée en prenant en compte les critères suivants : la nature lithologique des matériaux, la composition minéralogique de la phase argileuse, le comportement géotechnique du matériau et l’étendue de son domaine plastique, de sa capacité d’absorption et de l’importance des variations de volume tant en retrait (assèchement) qu’en gonflement (humidification).
Par ailleurs, l’article 2, II de cet arrêté confirme que, l’obligation de fournir une étude géotechnique préalable (art. L. 112-20 à L. 112-25 du CCH) ne concerne que les zones d’exposition au risque identifiées comme moyenne ou forte.
Omise dans l’arrêté du 22 juillet publiée le 9 août 2020, la carte identifiant ces zones d’exposition au retrait gonflement des sols argileux, en application de l’article R. 112-5 du Code de la construction et de l’habitation, a finalement été publiée dans un arrêté rectificatif publié au Journal officiel le 15 août 2020. La carte est par ailleurs disponible sur le site Géorisques https://www.georisques.gouv.fr
Contenu de l’étude géotechnique préalable (CCH, art. R. 112-6 )
Le premier arrêté du 22 juillet 2020, publié le 6 août 2020, est venu définir le contenu des études géotechniques préalables.
Elle doit être fournie par le vendeur en cas de vente d’un terrain non bâti constructible.
Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.
Cette étude géotechnique n’est pas obligatoire pour les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles.
L’étude géotechnique préalable permet une première identification des risques géotechniques d’un site. Elle doit fournir :
Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site avec une visite du site et des alentours. Elle peut ensuite donner lieu à un programme d’investigations spécifiques.
Une étude géotechnique préalable de type G1 réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 est présumée conforme.
L’étude géotechnique préalable est valable 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué.
L’étude géotechnique dite de « conception », figure aux articles L. 112-22, R 112-6 et R 112-7 du Code de la construction et de l’habitation, et concerne la signature d’un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre.
Contenu de l’étude géotechnique de conception (CCH, art. R. 112-7 et R. 112-8)
L’étude géotechnique de conception a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l’étude géotechnique préalable. Une étude géotechnique de conception de type G2 est présumée conforme.
Elle fournit un dossier de synthèse définissant techniquement les dispositions constructives à mettre en œuvre si la construction est prévue dans une zone soumise au risque de retrait-gonflement des argiles (exposition moyenne ou forte). Elle est à la charge du maître d’ouvrage, et doit prendre en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment projeté.
Concernant les obligations des constructeurs dans les zones à risque, de deux choses l’une :
L’étude géotechnique de conception n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.
Contrats non soumis à l’obligation de fournir une étude géotechnique de conception (CCH, art. R. 112-7)
Certains contrats ne sont pas soumis à l’obligation de fournir une étude géotechnique de conception. C’est le cas lorsqu’ils concernent :
Techniques particulières de construction pour les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols
Un arrêté du 22 juillet 2020 publié au Journal Officiel du 15 août, précise les techniques particulières de construction pour les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Il est possible de rappeler ces objectifs :
3 informations sont à retenir à la suite de la publication des divers arrêtés concernant l’étude géotechnique de conception. Le constructeur de l’ouvrage est tenu de respecter les techniques de construction suivantes :
1- Les bâtiments en maçonnerie ou en béton sont construits avec une structure rigide ;
2 – Pour tous les bâtiments, les déformations des ouvrages sont limitées par la mise en place de fondations renforcées :
3- Des techniques sont également préconisées pour réduire les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l’ouvrage.
Entrée en vigueur de l’étude géotechnique de conception
Pour finir, comme évoqué plus haut, selon l’arrêté du 22 juillet 2020 publié au Journal officiel du 15 août 2020, l’entrée en vigueur de l’obligation de fournir une étude de conception devait concerner, de manière rétroactive, tous les contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020. Les zones à risque n’ayant été définies que postérieurement, cette entrée en vigueur rétroactive risquait de générer des contentieux même si l’arrêté du 22 Juillet 2020 publié au JO du 6 août 2020, précise que l’étude géotechnique de conception de type G2, réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013, vaut présomption de conformité à l’étude géotechnique de conception.
Les arrêtés du 24 septembre 2020, publiés au JO du 30 septembre sont venus clarifier la situation en précisant finalement que seuls les contrats de construction conclus à compter du 1er octobre 2020 sont concernés par cette nouvelle obligation.
Tableau des références légales et règlementaires
| Références et liens | Objets | Articles du CCH liés |
| Loi n° 2018-1021 (art. 68), 23/11/2018 | Deux types d’études géotechniques : 1- Etude « préalable » 2- Etude « de conception » |
L 112-20 s. L 112-21 L 112-22 |
| Décret n° 2019-495, 22/05/2019 | Catégories de zones exposées Contenu des études Durée de validité |
R 112-5 R 112-6 s. R 112-8 |
| Décret n° 2019-1223, 25/11/2019 | Objectifs à atteindre par les techniques particulières de construction |
L 112-23 R 112-10 |
| Arrêté du 22 juillet 2020 (JO 06/08/2020) | Définition du contenu des études | R 112-6 s. |
| Arrêté du 22 juillet 2020 (JO 09/08/2020) | Définition des zones exposées | L 112-20 R 112-5 |
| Arrêté rectif. du 22 juillet 2020 (JO 15/08/2020) | Carte annexée | R 112-5 |
| Arrêté du 22 juillet 2020 (JO 15/08/2020) | Définition des techniques particulières de construction |
R 112-10 |
| Arrêté du 24 septembre 2020 (JO 30/09/2020) modif. arrêté du 22 juillet 2020 (JO 06/08/2020) | Définition du contenu des études, modification de l’entrée en vigueur | R 112-6 s. |
| Arrêté du 24 septembre 2020 (JO 30/09/2020) modif. arrêté du 22 juillet 2020 (JO 15/08/2020) | Définition des techniques particulières de construction, modification de l’entrée en vigueur |
R 112-10 |
Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques, JO 6 août 2020
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