Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier Actualités juridiques et fiscales
Cette réforme répond à plusieurs objectifs : faciliter la gestion des copropriétés en s’adaptant aux spécificités des petites copropriétés, améliorer les processus de décision en leur sein, répondre aux enjeux énergétiques et permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues.
Voici une sélection des nouveautés apportées par cette ordonnance.
Première nouveauté, il pourra être dérogé au statut de la copropriété qui s’applique impérativement à tout type d’immeuble bâti dont la propriété était répartie par lots entre plusieurs personnes. Ce sera le cas notamment pour les ensembles immobiliers ou les immeubles qui ne sont pas à usage d’habitation et qui pourront prévoir par une décision prise à l’unanimité des copropriétaires, une autre organisation conventionnelle pour la gestion de l’immeuble.
Les obligations auxquelles sont soumises les petites copropriétés vont être assouplies. Les petites copropriétés visées sont définies comme des « copropriétés comportant 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces au maximum ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ». Ces petites copropriétés auront notamment la possibilité de déroger à l’obligation de tenir une double comptabilité.
Plusieurs modifications concernent l’administration de la copropriété.
Tout d’abord l’objet du syndicat des copropriétaires qui était « la conservation et l’administration des parties communes » est étendu à « l’amélioration de l’immeuble ».
Autre changement, il sera désormais possible de recourir à un syndicat coopératif pour la gestion de la copropriété sans qu’une mention expresse dans le règlement de copropriété soit exigée.
L’ordonnance supprime à compter du 31 décembre 2020, la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé qui concernait les copropriétés comportant au maximum 15 lots à usage de logements, bureaux ou commerce. Toutes les copropriétés quelle que soit leur taille seront donc soumises à cette obligation à compter de cette date.
Par ailleurs, afin d’informer l’assemblée générale qui doit se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et de favoriser les comparaisons, le conseil syndical devra mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément à un contrat type et accompagnés d’une fiche d’information sur les prix et les prestations proposés. Le conseil syndical pourra être dispensé de cette mise en concurrence par une décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires et inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.
Dans tous les cas, un copropriétaire pourra désormais demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale devant se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen des projets de contrat de syndic qu’il lui aura communiqué.
En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical pourra également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action pourra être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
L’ordonnance modifie également le processus de décision au sein des assemblées générales.
Tout d’abord, tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.
Les modalités du vote par correspondance des copropriétaires sont précisées afin de faciliter son utilisation. Les copropriétaires pourront voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle qui sera fixé par arrêté. Il est précisé que si la résolution, objet du vote par correspondance, est modifiée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
La parution d’un décret sera nécessaire afin de définir les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance.
Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté une résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononcera à la majorité prévue à l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, en procédant immédiatement à un second vote. Cette disposition doit permettre de remédier aux conséquences de l’absentéisme croissant des copropriétaires en assemblée générale.
Tout copropriétaire pourra faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité de logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affecteront les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Toutefois, l’assemblée générale pourra, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux en raison de l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.
Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires sera appelée à se prononcer sur des travaux portant sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux devra être inscrite à l’ordre du jour de cette même assemblée générale.
L’essentiel de ces dispositions entrera en vigueur le 1er juin 2020.
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