Droit de préemption du locataire lors de la vente consécutive à la division de l’immeuble

Un décret, publié au Journal officiel le 19 septembre dernier, exclut l’application du droit de préemption au profit du locataire ou de l’occupant de bonne foi lorsque le bail ou l’occupation est postérieur à la division initiale ou à la subdivision de l’immeuble.

Il existe au profit du locataire d’un local d’habitation ou mixte, mais plus largement de l’occupant de bonne foi, un droit de préemption, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots (Art. 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975).

En effet, l’information du locataire ou occupant doit impérativement se faire en amont de la conclusion de toute vente consécutive à la division initiale d’un immeuble par lots. La notification se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou exploit d’huissier, à peine de nullité de la vente, comme la reproduction en son sein des 5 premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Toutefois, dans une décision récente relative à la conformité de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (décision n° 2017-683, QPC, 9 janv. 2018), le Conseil constitutionnel a émis la réserve d’interprétation suivante : « la protection apportée par le législateur ne saurait, sans méconnaître le droit de propriété, bénéficier à un locataire ou à un occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation sont postérieurs à la division ou la subdivision de l’immeuble et qui ne sont donc pas exposés au risque (…) » de se voir signifier leur congé à l’échéance du bail ou à l’expiration du titre d’occupation par le nouvel acquéreur de l’immeuble, à la suite d’une opération spéculative, facilitée par la division de l’immeuble.

Le décret n° 2020-1150 du 17 septembre 2020 est donc venu consacrer cette position du Conseil constitutionnel et ainsi compléter l’article 1er du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 par la précision suivante : « les dispositions du présent article ne s’appliquent pas au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation est postérieur à la division ou à la subdivision de l’immeuble. »

Décret n° 2020-1150, 17 septembre 2020, JO 19 septembre 2020