VEFA  : peut-on prendre en compte le coût du foncier dans les appels de fonds ?

Une réponse ministérielle rappelle que la fraction du prix exigible au moment de la signature du contrat de vente peut inclure la charge foncière mais doit être conforme aux modalités de paiement de l’article R. 261-14 du CCH.

Un parlementaire a interrogé le ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur les difficultés rencontrées par les promoteurs concernant la question du seuil maximum pouvant être appelé lors des appels de fonds effectués par le promoteur dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement dans le secteur protégé. Plus précisément, il souhaite obtenir des précisions sur la possibilité de modifier les dispositions de l’article R 261-14 du CCH, et notamment la première tranche de 35 % du prix exigible à l’achèvement des fondations afin que l’acquisition du foncier soit également prise en compte préalablement à cet appel de fonds.

Le ministre rappelle que l’article R. 261-14 du CCH détermine les modalités de paiement du prix à mesure de l’avancement des travaux et prévoit ainsi que les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Cet article prévoit également que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur.

Selon le ministre, il en résulte que la fraction du prix exigible au moment de la signature du contrat de vente peut inclure la charge foncière sous réserve qu’une fois atteint chacun des stades de construction ci-dessus prévus, les paiements n’aient pas dépassé le pourcentage maximal du prix qui y est attaché. Il n’apparaît donc pas nécessaire de modifier la réglementation en vigueur.

Si cette réponse parait justifiée d’un point de vue économique, elle doit cependant être lue avec précaution.

En effet, en l’état actuel des textes et de la jurisprudence, et au vu des risques encourus en secteur protégé (responsabilité pénale du vendeur et nullité de l’acte), il nous semble toujours impossible de prévoir qu’une partie du prix soit appelée et versée avant le commencement effectif des travaux.

Le ministre avait d’ailleurs déjà eu l’occasion de condamner la pratique de certains promoteurs exigeant 30 % du prix de vente à la signature du contrat, alors même que les travaux n’étaient pas entamés (Rép. min. n° 92957 : JOAN 1er mars 2011, p. 2047).

Une fois le commencement des travaux effectif, l’instauration d’un palier intermédiaire pourrait être envisagée, la difficulté sera alors toutefois de déterminer quel pourcentage du prix pourrait être versé à l’occasion de la signature de l’acte de vente.

Rép. min. n° 24934, JOAN 9 mars 2021