Périmètre du droit de préférence du locataire commercial

Une réponse ministérielle se prononce pour une interprétation stricte des conditions d’application de l’article L 145-46-1 du Code de commerce.

Les professionnels s’interrogent constamment sur le champ d’application du droit de préférence légal du preneur à bail commercial, institué à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce par la loi n°2014-262 du 18 juin 2018, dite loi « Pinel ».

Une récente réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 22 avril dernier apporte plusieurs précisions s’agissant de la mise en œuvre de de ce droit de préférence.

Le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance rappelle ainsi que le droit de préférence étant une limite à l’exercice du droit de propriété, ses conditions d’exercice doivent reconnaître une interprétation stricte.

Aussi, précise-t-il que seul le titulaire du bail portant sur le local commercial ou artisanal peut en bénéficier. Ainsi, si le locataire est une société, le droit de préférence lui revient, et ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire, un dirigeant ou un salarié, fut-il occupant des lieux. Les sous-locataires, les occupants à titre précaire (notamment, ceux dont le bail a été résilié, mais qui occupent encore les lieux contre le versement d’une indemnité d’occupation ou qui les occupent à titre gratuit), les usufruitiers ne sont pas non plus inclus dans le bénéfice de ce droit.

Ces solutions doivent être approuvées.

Le ministre estime par ailleurs que l’exercice de l’activité doit être effectif. Ainsi, le locataire qui a déclaré la cessation de son activité ne saurait, en principe, se prévaloir de ce droit postérieurement à la cessation de cette activité.

Il indique également que si l’activité exercée s’est transformée et que l’usage a une nature autre qu’artisanale ou commerciale, il parait alors difficile de se prévaloir de ce droit.

Enfin, et malgré la rédaction du texte légal, le ministre considère, au regard des travaux parlementaires, que le droit de préférence du locataire commercial ou artisanal est exclu en cas de cession globale d’un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux. Pour le ministre, le propriétaire paraît donc libre de procéder à la vente globale de l’immeuble, une interprétation contraire l’obligerait en effet à procéder à une vente par lots contre sa volonté et constituerait une atteinte disproportionnée aux conditions d’exercice du droit de propriété du bailleur.

Cette solution, qui était prônée par une partie de la doctrine, doit là encore être approuvée. On remarquera que le ministre incite le Parlement à s’emparer de cette question pour faire prévaloir cette position si jamais la jurisprudence ne confirmait pas cette interprétation.

Rép. min. n° 21155, JO Sénat 22 avr. 2021