Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier des particuliers, Immobilier Actualités juridiques et fiscales
L’article 55 de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique permet à certaines communes de soumettre à une autorisation la location en tant que meublés de tourisme de locaux commerciaux, afin de protéger l’environnement urbain et de préserver l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services sur leur territoire.
Ce dispositif est codifié à l’article L 324-1-1, IV bis du Code du tourisme, lequel dispose que « Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. »
Toutefois, l’entrée en vigueur de ce dispositif était soumise à la publication d’un décret en Conseil d’Etat. C’est désormais chose faite avec le décret n° 2021-757 du 11 juin 2021 qui vient préciser les modalités d’application de cette procédure d’autorisation. Après l’article D. 324-1-3 du Code du tourisme, il est inséré les nouveaux articles R.324-1-4 à R.324-1-7 dont les dispositions sont précisées ci-dessous.
A titre liminaire, rappelons que les communes concernées par cet article sont celles où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du CCH, à savoir les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que celles soumises volontairement aux dispositions des articles L 631-7 et suivants par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme. Au surplus, ces communes doivent avoir mis en œuvre la procédure de numéro d’enregistrement pour les meublés de tourisme conformément à l’article L 324-1-1, III du Code du tourisme.
Aux termes du nouvel article R. 324-1-5 du Code du tourisme, la délibération qui décide de soumettre à autorisation les locations de locaux à usage commercial en tant que meublés de tourisme doit préciser sur le fondement d’une analyse de la situation particulière de la commune :
« 1° Les principes de mise en œuvre des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services ;
« 2° Les critères utilisés pour délivrer l’autorisation prévue au même alinéa. Ces critères peuvent être mis en œuvre de manière différenciée sur le territoire de la commune, en fonction de la situation particulière de certains quartiers ou zones ».
Les locaux à usage commercial sont les locaux inclus dans des constructions dont la destination est « le commerce et les activités de service » au sens du 3° de l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme. Cette destination comprend les sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques.
Néanmoins, pour les communes dont les PLU relèvent du régime antérieur à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (Loi Alur), les locaux à usage commercial sont les locaux inclus dans des constructions dont la destination est le commerce, l’hébergement hôtelier ou l’artisanat au sens de l’article R.* 123-9 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure au décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015.
Le décret envisage deux procédures alternatives, selon que la transformation d’un local commercial en meublé de tourisme est par ailleurs soumise, ou non, à une autre autorisation prévue par le Code de l’urbanisme. L’objectif est d’inscrire, dès lors que cela est possible, la nouvelle demande dans le cadre de procédures existantes, afin de simplifier les démarches des demandeurs comme des collectivités territoriales.
1re procédure : lorsque la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme ne comporte pas de changement de destination ou de sous-destination soumis à permis de construire en application du c de l’article R. 421-14 du Code de l’urbanisme, ou un changement de destination soumis à déclaration préalable en application du b de l’article R. 421-17 du même code (C. de tourisme, nouvel art. R324-1-6)
Sont ici visées les transformations de locaux commerciaux en meublés de tourisme qui ne relève pas d’une autre autorisation au titre du Code de l’urbanisme.
Dans cette hypothèse, la demande d’autorisation prévue au premier alinéa du IV bis de l’article L. 324-1-1 du Code de l’urbanisme (formulaire cerfa n° 14004) est adressée au maire de la commune où le local est situé, par tout moyen permettant d’en obtenir un accusé de réception.
La demande doit indiquer :
Si la demande n’est pas complète, la commune dispose d’un mois à compter de sa réception pour demander les éléments manquants. Le demandeur dispose alors de trois mois pour compléter sa demande. L’autorisation devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de trois ans suivant sa délivrance.
Le décret précise que, sauf disposition contraire, la procédure instaurée par l’article R. 324-1-6 du Code du tourisme est soumise aux règles générales du Code des relations entre le public et l’administration. Ainsi, en l’absence de précisions sur le délai de traitement de la demande d’autorisation, il convient de se référer à l’article L 231-1 dudit Code, qui dispose que « Le silence gardé pendant deux mois par l’administration sur une demande vaut décision d’acceptation ».
2e procédure : lorsque la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme comporte un changement de destination ou de sous-destination soumis à permis de construire en application du c de l’article R. 421-14 du Code de l’urbanisme, ou un changement de destination soumis à déclaration préalable en application du b de l’article R. 421-17 du même code (C. de tourisme, nouvel art. R324-1-7)
Sont ici visées les transformations de locaux commerciaux en meublés de tourisme qui s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ainsi que celles opérant un changement de destination soumis à déclaration préalable (pour les communes dont les PLU relèvent du régime antérieur à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014).
Dans cette hypothèse, l’autorisation tient lieu de permis de construire ou de décision de non-opposition à déclaration préalable.
Cette autorisation est demandée, instruite, délivrée et exécutée dans les conditions prévues par le Code de l’urbanisme pour l’autorisation dont elle tient lieu, sous réserve des dispositions suivantes :
Toute personne qui ne se conforme pas à l’obligation d’autorisation préalable est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.
Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme (C. de Tourisme, art. L324-1-1, V)
Par ailleurs, après l’article R. 425-31 du Code de l’urbanisme, il est créé une section V comportant un article unique ainsi rédigé :
« Section V
« Opérations pour lesquelles l’autorisation prévue par une autre législation tient lieu de permis ou de déclaration préalable
« Art. R. 425-32. – Lorsque la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme soumise à l’autorisation prévue au premier alinéa du IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme comporte un changement entre les différentes destinations et sous-destination définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du présent code, cette autorisation tient lieu de permis de construire ou de décision de non-opposition à déclaration préalable si l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme a donné son accord, le cas échéant assorti de prescription motivée, dans l’un des délais prévus aux articles R.* 423-23 à R. 423-37-2, selon le cas applicable.
« Le silence de cette autorité vaut accord, sauf dans les cas prévus aux articles R.* 424-2 et R.* 424-3.
« Cette autorisation est demandée, instruite, délivrée et exécutée dans les conditions prévues au présent livre, sous réserve des dispositions de l’article R. 324-1-7 du code du tourisme. »
Le présent décret entre en vigueur le 1er juillet 2021.
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