Promesse de vente et convention d’occupation précaire dans l’attente du prêt

La convention d’occupation précaire autorisant le bénéficiaire d’une promesse de vente à occuper le bien pendant 9 mois dans l’attente de la signature de l’acte authentique de vente conditionnée par l’obtention d’un prêt ne peut pas être requalifiée en bail d’habitation.

Une promesse de vente d’appartement comprenant une clause conditionnant la réalisation de la vente à l’obtention d’un prêt bancaire est signée. Suite à cette promesse de vente, le vendeur et l’acquéreur concluent une convention d’occupation précaire autorisant ce dernier à occuper le bien pendant 9 mois dans l’attente de l’obtention du prêt et de la réalisation de l’acte authentique de vente. Le prêt n’ayant pu être obtenu, la signature de l’acte authentique de vente n’a pas lieu mais l’acquéreur se maintient dans les lieux. Le vendeur assigne l’acquéreur en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et dommages et intérêts.

L’acquéreur fait valoir que le recours à une convention d’occupation précaire est valable à condition qu’il existe des circonstances particulières constituant un motif légitime de précarité empêchant les parties de conclure un bail. Considérant que ces conditions ne sont pas réunies, il demande la requalification de cette convention en bail d’habitation.

La Cour de cassation rejette la demande de l’acquéreur en retenant que l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (attente de la réalisation d’une condition suspensive de l’obtention d’un prêt) est caractérisée, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire. Par conséquent, la convention d’occupation précaire autorisant le bénéficiaire d’une promesse de vente à occuper le bien pendant 9 mois dans l’attente de la réitération conditionnée par l’obtention d’un prêt ne peut pas être requalifiée en bail d’habitation.

Cass. 3e civ., 6 mai 2021 n° 20-10.992