Non-renouvellement du bail commercial : modalités de fixation de l’indemnité d’occupation

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 17 juin 2021 que l’indemnité d’occupation visée à l’article L. 145-28 du Code de commerce doit être fixée en fonction de la valeur locative.

Rappelons que selon l’article L. 145-28, alinéa 1, du Code de commerce, le preneur à bail commercial auquel le renouvellement du bail est refusé peut se maintenir dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre. Une indemnité d’occupation est alors due en contrepartie de la jouissance du preneur pendant cette période.

En l’espèce, le bail d’une société, locataire de locaux à usage commercial est arrivé à expiration le 31 décembre 2009. Le bail s’était poursuivi ensuite par tacite reconduction, jusqu’à ce que le bailleur délivre au preneur, le 23 mars 2011, un congé, à effet du 1er octobre 2011, avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Cependant, par acte d’huissier du 13 avril 2016, le bailleur avait exercé son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail pour neuf ans à partir de cette date et demandé au preneur le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période écoulée entre le 1er octobre 2011, date d’expiration du précédent bail, et le 13 avril 2016, date de notification du droit de repentir.

Le preneur conteste le paiement de cette indemnité en raison de l’absence d’application de la règle du plafonnement pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

Par un arrêt de rejet, la Cour de cassation rappelle que l’indemnité d’occupation devait être fixée en fonction de la valeur locative : la règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-15296