Exonération de plus-value immobilière et résidence secondaire

Le cédant ayant détenu l’usufruit de sa résidence principale ne peut pas bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale.

La vente d’un bien immobilier peut donner lieu à l’imposition de la plus-value immobilière réalisée par le vendeur. Dans certaines conditions, le vendeur peut être exonéré de cette imposition, notamment en cas de vente de sa résidence principale, de cession inférieure à 15 000 €, ou encore pour durée de détention.

Il est également possible de bénéficier d’une exonération lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale.

Cette exonération totale ou partielle, prévue par l’article 150 U, II-1° bis du CGI, est cependant soumise à certaines conditions :

• le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ;
• il doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois, dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

Dans le cadre d’un litige qui l’opposait à l’administration fiscale, un propriétaire soutenait que les dispositions de l’article 150 U-II-1° bis du CGI méconnaissent les principes d’égalité devant la loi et d’égalité devant les charges publiques en excluant du bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un immeuble à usage d’habitation autre que la résidence principale les contribuables qui ont détenu l’usufruit de leur résidence principale au cours des quatre années précédant cette cession.

Le Conseil d’Etat précise, dans un arrêt du 12 octobre 2021, qu’en réservant le bénéfice de l’exonération d’impôt sur le revenu des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale aux contribuables qui n’ont détenu aucun droit réel sur cette résidence, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, le législateur, qui s’est fixé comme objectif de favoriser l’accès à la propriété de la résidence principale, s’est fondé sur un critère objectif et rationnel au regard du but poursuivi. S’il en résulte une différence de traitement entre les contribuables qui, notamment, ont été titulaires, temporairement ou non, d’un usufruit sur leur résidence principale au cours de la période de référence et ceux qui l’ont occupée au cours de cette même période en vertu d’un contrat de location, celle-ci est justifiée par une différence de situation en rapport direct avec l’objet de la loi.

Par conséquent, la détention par le cédant d’un droit réel immobilier sur le bien qu’il a élu pour résidence principale fait obstacle à ce qu’il puisse bénéficier de l’exonération des plus-values qu’il a réalisées lors de la première cession d’un logement autre que sa résidence principale.

CE, 12 octobre 2021, n° 454641