TVA sur marge des marchands de biens et des lotisseurs en cas de revente

Quel régime de TVA immobilière est applicable aux reventes effectuées par un professionnel ayant acquis une propriété bâtie entourée d’un terrain revendu par la suite en lots de terrains à bâtir ?

Deux réponses ministérielles apportent des précisions à cette question, source de nombreux contentieux.

Pour rappel, depuis la réforme de la TVA immobilière opérée en 2010, la vente de terrains à bâtir par un assujetti agissant en tant que tel entre, en principe, de plein droit dans le champ d’application de la TVA.

Dans cette hypothèse, la TVA est en principe liquidée sur le prix total de cession.

Mais, par dérogation, elle est due sur la marge du vendeur lorsque son acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art. 268).

L’Administration fiscale impose aux marchands de biens une division parcellaire avant revente

Or, la doctrine fiscale et les services vérificateurs exigent, pour permettre la taxation des prix de reventes des lots de terrains à bâtir à la TVA sur marge, des conditions supplémentaires, non prévues par la loi (identité de qualification entre le bien acquis et le bien revendu, impliquant notamment, selon l’administration, une division préalable à l’acquisition)., Le Groupe Monassier avait déjà attiré l’attention du public et des professionnels sur ce sujet (Me Sophie Brange, Les Echos, 13 nov. 2016 ; Me Sophie Brange et Me Xavier Fromentin , JCP N 20 nov. 2015, 1100).

Des parlementaires ont donc interpellé le Ministre des finances afin qu’il fasse connaître sa position sur cette problématique.

Une position confirmée par le ministre des finances

Malheureusement, le ministre confirme la position tenue par les services de l’administration fiscale, imposant notamment une division parcellaire avant l’acquisition.

Surtout, sa position est même plus dure puisqu’il précise que « la mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total, suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix total en application des articles 266 et 267 du CGI. »

Le ministre exige ainsi, pour que la taxation puisse se faire sur la marge, que le bien revendu n’ait subi aucun « changement de qualification » ni aucun « changement physique », la simple modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition empêchant l’application de ce régime dérogatoire.

Le ministre conclut ainsi en indiquant que « lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente ».

Ce durcissement de la doctrine va rendre encore plus difficile l’application du régime de la TVA sur marge. En particulier, cette position interroge sur le champ d’application très large qui peut être donné à l’expression « changement physique », notamment en présence de travaux de démolition, reconstruction, extension qui seraient effectués sur un bien avant sa revente.

Réponse ministérielle n° 91143, JOAN 30 août 2016