Insertion entre le compromis et la vente d’une clause modifiant la garantie des vendeurs

L’insertion, entre le compromis et la vente, d’une clause exonérant le vendeur de certains vices apparents ouvre-t-elle un nouveau délai de rétractation ?

L’acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai démarre le lendemain de la remise en main propre de l’avant contrat (et le cas échéant des pièces relatives à la vente d’un lot en copropriété) ou de sa première présentation par lettre recommandée avec avis de réception.

Or, après avoir signé un compromis de vente, un couple d’acquéreur soutient que l’insertion d’une clause prévoyant l’exonération de la garantie du vendeur relative à certains vices apparents dans l’acte authentique, mais n’ayant pas figurée dans le compromis de vente, aurait dû ouvrir un second délai de rétractation. En conséquence, les acquéreurs assignent les vendeurs en nullité et en résolution de la vente.

La Cour de cassation amenée à se prononcer sur l’existence d’une modification substantielle des conditions de la vente qui entrainerait l’ouverture d’un second délai de rétractation approuve la cour d’appel qui avait retenu que :

• la clause, figurant seulement dans l’acte authentique, selon laquelle certains vices apparents n’étaient pas garantis par les vendeurs, était sans objet, les fissures non garanties ayant disparu à l’occasion des travaux de peinture réalisés en 2005 ;
• et que les travaux effectués ne traduisaient pas une volonté de dissimulation des vendeurs.

Dès lors, c’est à bon droit que la cour d’appel en a déduit que cette clause n’avait pas ouvert un nouveau délai de rétractation.

Cass. 3ème civ., 24 nov. 2016, n° 15-19073