Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier des professionnels, Immobilier Actualités juridiques et fiscalesLe 1er janvier 2018 marque comme chaque année l’entrée en vigueur de plusieurs dispositions applicables en droit immobilier. Suivez le guide !
A compter du 1er janvier 2018, les logements devront être protégés contre les infiltrations d’air parasites tels qu’indiqués ci-après :
À noter que ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés Outre-Mer.
De plus, à compter du 1er juillet 2018, les logements devront permettre une aération suffisante. Concrètement, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Décret n° 2017-312, 9 mars 2017, JO 11 mars 2017
Un nouveau modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques prévu par l’article L 125-5, I, 2§ du Code de l’Environnement entre en vigueur le 1er janvier 2018.
Le nouveau modèle à annexer aux contrats de location, aux avant-contrats de vente et aux ventes s’intitule désormais « Etat des servitudes risques et d’information sur les sols ».
Par ailleurs, de nouveaux risques naturels sont pris en compte dans ce diagnostic tels que les cyclones, volcans et sécheresses géotechniques.
Ce nouveau modèle est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs.
Arrêté du 18 déc. 2017, JO 28 déc. 2017
Diagnostic de l’état de l’installation électrique
Le diagnostic de l’état de l’installation électrique qui était obligatoire pour tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, est désormais obligatoire lors de la location d’un logement vide ou meublé pour tous les contrats de location de logements signés depuis le 1er janvier 2018.
C’est la loi ALUR du 24 mars 2017 qui a introduit une obligation d’information du locataire par le bailleur sur l’état de l’installation intérieure d’électricité du logement loué. Cet état de l’installation intérieure d’électricité est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi que dans leurs dépendances. Il est fourni par le bailleur.
Un décret du 11 août 2016 décrit les exigences techniques de ce diagnostic électrique en définissant son champ d’application, son contenu (six points de sécurité), ses modalités de réalisation (appel à un diagnostiqueur) et des équivalences avec le diagnostic électrique réalisé à la vente et les attestations de conformité de l’installation électrique.
Diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz
Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz qui était obligatoire pour tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, est désormais obligatoire lors de la location d’un logement vide ou meublé pour tous les contrats de location de logements signés depuis le 1er janvier 2018.
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové introduit une obligation d’information du locataire par le bailleur sur l’état de l’installation intérieure de gaz du logement loué. Cet état de l’installation intérieure de gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi que dans leurs dépendances. Il est fourni par le bailleur. Un décret du 11 août 2016 décrit les exigences techniques de ce diagnostic gaz en définissant principalement son champ d’application, son contenu (trois points de sécurité gaz), ses modalités de réalisation (appel à un diagnostiqueur) et des équivalences avec le diagnostic gaz réalisé à la vente et les certificats de conformité de l’installation de gaz.
Obligation d’immatriculer les syndicats de copropriétaires
L’obligation de procéder à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires est obligatoire depuis le 31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 50 lots.
En effet, l’article 52 de la loi ALUR a instauré un registre des syndicats de copropriétaires codifié à l’article L. 711-1 du Code de la construction et de l’habitation : « Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation ».
Depuis le 1er janvier 2017, le notaire est investi de deux nouvelles missions.
D’abord, pour toutes les mises en copropriété, le notaire effectuant la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété doit désormais procéder à la déclaration d’immatriculation de la copropriété auprès de l’Anah, teneur du registre.
Ensuite, pour toutes les copropriétés anciennes, et au fur et à mesure de l’entrée en vigueur de la loi de 2014, le notaire a une mission de contrôle s’exerçant au moment de la vente d’un lot de copropriété. Il doit mentionner le numéro d’immatriculation de la copropriété dans tout acte authentique de vente.
En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure est restée sans effet au terme d’un délai d’un mois, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente ne peut instrumenter sans le numéro de registre. Il doit alors procéder d’office à l’immatriculation. Il reportera les frais engendrés par cette déclaration sur le syndic ou sur le syndicat, si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat. Par ailleurs, le notaire doit informer l’Anah de toute erreur qu’il constate dans le registre.
Il convient enfin de rappeler les autres effets d’une absence d’immatriculation. Tant qu’ils ne sont pas immatriculés au registre et que les données y figurant ne sont pas actualisées, les syndicats de copropriétaires ne peuvent pas bénéficier de subventions de l’Etat, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics.
La loi prévoit 3 dates « limites » distinctes, selon le nombre de lots :
Obligation pour le syndic d’établir une fiche synthétique
L’obligation pour le syndic de copropriété d’établir une fiche synthétique est obligatoire depuis le 31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 50 lots.
Pour rappel, l’article 54 de la loi ALUR a créé un nouvel article 8- 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que :
« Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année. Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande.
Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation […] ».
La fiche concerne uniquement les syndicats dont les immeubles sont à usage total ou partiel d’habitation. Il convient d’observer que cette obligation s’applique également à l’immeuble qui a été vendu en l’état futur d’achèvement. On peut espérer qu’en ce cas le vendeur remettra au syndic provisoire les éléments permettant d’établir cette fiche synthétique.
A défaut d’établissement de la fiche synthétique par le syndic, la sanction est double :
La loi prévoit que l’obligation pour le syndic d’établir une fiche synthétique est applicable à compter du :
La surface des projets commerciaux soumis à autorisation d’exploitation commerciale à Paris est réduite de 1 000 m² à 400 m² depuis le 1er janvier 2018, pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2020. Cette disposition a été instaurée, à titre de test, par l’article 59 de la loi n° 2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain
Cette mesure concernera :
Les seuils communautaires prévus par les directives européennes relatives aux contrats de concession (2014/23/UE) et aux marchés publics (2014/24/UE, 2014/25/UE et 2009/81/CE) ont été relevés depuis le 1er janvier 2018.
En effet, la Commission européenne a publié au JOUE du 19 décembre 2017 plusieurs règlements modifiant, respectivement pour chaque directive, les montants au-delà desquels les contrats doivent faire l’objet d’une procédure formalisée. Ces modifications devraient être transposées et publiées au Journal officiel avant leur entrée en vigueur.
Pour les marchés publics de travaux et les contrats de concession, le seuil de 5 225 000 € HT est porté à 5 548 000 € HT quel que soit l’acheteur public concerné.
Pour les marchés publics de fournitures et de services, les seuils sont fixés à :
Le prêteur ne peut, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance qu’il propose, y compris en cas d’exercice du droit de résiliation en application du premier alinéa de l’article L. 113-12-2 du Code des assurances, du deuxième alinéa de l’article L. 113-12 du même Code, ou des premier ou deuxième alinéas de l’article L. 221-10 du Code de la mutualité, ni modifier le taux, qu’il soit fixe, variable ou révisable, ou les conditions d’octroi du crédit, prévus dans l’offre mentionnée à l’article L. 313-24, ni exiger le paiement de frais supplémentaires, y compris les frais liés aux travaux d’analyse de cet autre contrat d’assurance.
Cette disposition s’applique aux offres de prêts émises à compter du 22 février 2017 ainsi qu’à compter du 1er janvier 2018 aux contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.
Loi n° 2017-203 du 21 février 2017, JO 22 février 2017 – art. 10 (V).
Sans préjudice de l’article L. 113-12, lorsque le contrat d’assurance a pour objet de garantir, en cas de survenance d’un des risques que ce contrat définit, soit le remboursement total ou partiel du montant restant dû au titre d’un contrat de crédit mentionné au 1° de l’article L. 313-1 du Code de la consommation, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt, l’assuré peut résilier le contrat dans un délai de douze mois à compter de la signature de l’offre de prêt définie à l’article L. 313-24 du même code.
Cette disposition est applicable aux offres de prêts émises depuis le 22 février 2017 et, à compter du 1er janvier 2018, aux contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.
L’assuré notifie à l’assureur ou à son représentant sa demande de résiliation par lettre recommandée au plus tard quinze jours avant le terme de la période de douze mois susmentionnée.
Si l’assuré fait usage du droit de résiliation mentionné au présent alinéa ou à l’article L. 113-12 du présent code, il notifie à l’assureur par lettre recommandée la décision du prêteur prévue au deuxième alinéa de l’article L. 313-31 du Code de la consommation ainsi que la date de prise d’effet du contrat d’assurance accepté en substitution par le prêteur.
En cas d’acceptation par le prêteur, la résiliation du contrat d’assurance prend effet dix jours après la réception par l’assureur de la décision du prêteur ou à la date de prise d’effet du contrat accepté en substitution par le prêteur si celle-ci est postérieure. En cas de refus par le prêteur, le contrat d’assurance n’est pas résilié.
Ce droit de résiliation appartient exclusivement à l’assuré.
Loi n° 2017-203 du 21 février 2017, JO 22 février 2017 – art. 10 (V).
La pratique consistant pour les banques à conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à l’ouverture d’un compte bancaire par l’emprunteur et à la domiciliation de ses salaires ou revenus est encadrée par ordonnance du n° 2017-1090 du 1er juin 2017.
Ainsi, cette ordonnance précise et renforce le cadre dans lequel la clause de domiciliation des revenus sur un compte de paiement ouvert auprès du prêteur peut être associée à la souscription d’un contrat de crédit immobilier, et notamment :
En outre, les banques qui conditionneront l’octroi d’un crédit immobilier à la domiciliation des salaires ou des revenus devront en informer l’emprunteur et préciser l’avantage individualisé obligatoirement consenti en contrepartie.
Les dispositions de cette ordonnance s’appliquent aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2018, ainsi qu’aux avenants modifiant les contrats conclus à la suite de ces offres.
Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017, JO 3 juin 2017
Décret n° 2017-1099 du 14 juin 2017, JO 16 juin 2017
Depuis le 1er janvier 2018, l’autorisation prévue par l’article L. 621-9 du Code du patrimoine, requise notamment en cas de travaux sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, tient lieu d’autorisation de travaux de l’article L. 122-1 du CCH, si l’autorité chargée de la police de la sécurité a donné son accord.
Ordonnance n° 2017-651, 27 avril 2017, JO 28 avril 2017 – art. 2.
Force est de constater que la loi de finances pour 2024 manque de clarté et génère une insécurité juridique en termes de stratégies...
La loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte a été publiée au Journal Officiel ce mardi 24 octobre. Comme l’indique son appellation, elle a pour objectif...
