VEFA : conséquences de la nullité du contrat de réservation

Lorsque le contrat de réservation est nul, l’acquéreur d’un bien en l’état futur d’achèvement bénéficie d’un délai de réflexion.

L’achat d’un logement neuf sur plan, passe par la signature d’un contrat de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement appelé également VEFA.

Ce contrat peut être précédé d’un avant contrat qui doit prendre obligatoirement la forme d’un contrat de réservation. Ce contrat de réservation formalise l’engagement du vendeur (promoteur) de réserver à l’acheteur un logement déterminé en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué sur un compte ouvert à son nom.

L’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours à compter du lendemain de la signature du contrat de réservation remis en main propre par le notaire ou de sa première présentation par lettre recommandée avec avis de réception pour se rétracter et récupérer les sommes versées sans aucune indemnisation en faveur du vendeur comme le prévoit l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

En l’absence de signature d’un contrat de réservation, lorsqu’un contrat définitif sous la forme d’un acte authentique est conclu directement, l’acquéreur bénéficie alors du délai de réflexion de 10 jours prévu à l’article L. 271-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans le cas précis examiné par la Cour de cassation le 12 avril dernier, l’acquéreur et le promoteur avaient tout d’abord signé un contrat de réservation. Suite à cette signature l’acquéreur avait pu bénéficier du délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, puis la vente définitive avait été signée.

Or, l’acquéreur ayant obtenu par la suite la nullité du contrat de réservation, la question du bénéfice pour l’acquéreur du délai de réflexion de 10 jours en l’absence de signature d’un contrat de réservation préalable s’est posée.

Aux termes d’un revirement de jurisprudence, la Cour de Cassation retient que lorsque le contrat de réservation est nul, l’acquéreur d’un bien en l’état futur d’achèvement bénéficie d’un délai de réflexion conformément aux dispositions de l’article L 271-1, alinéa 5 du CCH.

Elle rappelle également que si la purge de ce délai de réflexion n’est pas respectée préalablement à la signature de l’acte de vente, elle entraîne la nullité de la vente.

Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-13118