Valeur contractuelle de l’état descriptif de division en copropriété

Un état descriptif de division peut avoir une valeur contractuelle, alors même qu’il existe un règlement de copropriété

Une société propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble en copropriété assigne le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision d’assemblée générale lui ayant refusé l’apposition de plaques professionnelles sur la façade du bâtiment. Selon la société, bien que l’état descriptif de division identifie les lots comme des appartements, le règlement de copropriété, document contractuel, précise que l’immeuble est à usage de bureaux commerciaux ou d’habitation pour les locaux situés aux étages et combles. Pour sa part, le syndicat des copropriétaires estime qu’en vertu du règlement de copropriété, les lots situés au 2ème étage ne peuvent être occupés à titre professionnel.

La cour d’appel accueille la demande du syndicat, ce qui est confirmé par la Cour de cassation. Cette dernière juge « qu’ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation, n’était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l’immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l’état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu’elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l’était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu décider qu’en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu’aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel ».

Par cette décision, la Cour de cassation estime donc qu’un état descriptif de division peut avoir une valeur contractuelle, alors même qu’il existe un règlement de copropriété, dès lors que les copropriétaires ont souhaité lui reconnaître une telle valeur en le précisant dans l’acte lui-même. Dans cette hypothèse, dans la mesure où les dispositions de l’état descriptif de division sont plus précises que celles du règlement de copropriété (qui, elles, demeurent d’ordre général), elles prévalent sur celles du règlement de copropriété.

Cass., civ. 3ème, 6 juill. 2017, n° 16-16849