Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier des particuliers, Immobilier Actualités juridiques et fiscales
A l’occasion d’une question générale sur la réalisation de travaux sur des parties communes dans un immeuble en copropriété, le ministre rappelle, tout d’abord, que tous travaux ayant une incidence matérielle effective sur les parties communes sont en principe soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
S’agissant plus précisément des parties communes à jouissance privative, le copropriétaire ne peut réaliser des travaux sur la partie où s’exerce son droit, tels que la construction d’une piscine ou l’installation d’une véranda, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, l’attribution d’un droit d’usage privatif ne modifiant pas la nature commune de la partie sur laquelle s’exerce ce droit (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-24676). La décision d’autorisation doit en principe être prise à la double majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle emporte appropriation de parties communes ou cession d’un droit de construire accessoire aux parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Deux exceptions :
Par ailleurs, si les travaux ont été irrégulièrement entrepris par un copropriétaire, ils peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l’assemblée générale, à la majorité requise pour autoriser lesdits travaux (Cass. 3e civ., 20 novembre 1985, n° 84-16414). A défaut d’une telle ratification, la construction doit être supprimée et la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale est généralement ordonnée (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 13-24969).
La décision refusant l’autorisation d’exécuter des travaux affectant les parties communes peut être contestée judiciairement par le copropriétaire demandeur et faire l’objet, le cas échéant, d’une décision d’annulation. Il en est ainsi notamment lorsque les travaux pour lesquels l’autorisation est sollicitée ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble ni ne portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 2 février 1999, n° 97-14585), ni à l’harmonie de l’immeuble et à son esthétique (Cass. 3e civ., 21 mai 2008, n° 07-12703)
Enfin, le Ministre vient préciser, à travers plusieurs décisions, la notion d’« aspect extérieur », en particulier si les travaux ne sont visibles d’aucun endroit. Ainsi il est admis que ne constituent pas des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, au sens du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble en copropriété et n’ont pas d’impact sur l’harmonie de l’immeuble (CA de Paris, Pôle 4, ch. 2, 6 juin 2012, n° 10/17189, Cass. 3e civ., 11 mai 1999, n° 93-10477, etc.). Au contraire, des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et visibles de tous requièrent l’autorisation de l’AG, comme la pose d’une grille sur une place de parking privative ou la mise en œuvre d’un conduit extérieur (CA de Rennes, ch. 4, 5 juillet 2001, n° RG 00/02122, CA de Paris, Pôle 1, chambre 8, 25 janvier 2019, n° 17/13458).
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