Bail réel solidaire – Accession sociale à la propriété

Un nouveau type de bail dénommé « bail réel solidaire » a été créé par une ordonnance du 20 juillet 2016.

Ce nouveau type de bail est dédié à l’activité des organismes foncier solidaire (OFS), lesquels ont été institués par la loi ALUR et ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs, conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Le bail réel solidaire permet une dissociation sur la très longue durée entre le foncier et le bâti et s’adresse aux ménages modestes, sous conditions de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire, pour y faire construire un logement.

Plus précisément, il s’agit d’un contrat de bail par lequel un organisme foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du Code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes. Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale.

Les droits réels issus du bail réel solidaire peuvent faire l’objet d’une transmission. A cette occasion, le prix de vente ou la valeur maximale des droits réels immobiliers, parts et actions permettant la jouissance du bien sont limités à leur valeur initiale, actualisée selon des modalités définies par un décret en Conseil d’Etat à paraître.

La vente et la donation sont soumises à une procédure particulière et sont notamment subordonnées à l’agrément de l’acquéreur ou du donataire par l’organisme foncier solidaire. Cet agrément entraîne de plein droit une prorogation du bail réel solidaire pour une durée identique à celle prévue dans le bail initial. En cas de refus d’agrément lors d’une cession, le cédant peut demander à l’organisme foncier solidaire de lui proposer un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité. Si l’organisme foncier solidaire n’est pas en mesure de proposer un acquéreur, il doit alors se porter acquéreur. En cas de refus d’agrément lors d’une donation, le bail peut être résilié conventionnellement et le preneur est alors indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers.

En matière de succession, les droits réels correspondants au bien objet du bail sont transmis à son héritier. La prorogation intervient de plein droit dès lors que le nouveau titulaire répond aux conditions d’éligibilité. A défaut, l’héritier dispose d’un délai de 12 mois à compter du décès pour céder les droits réels correspondants au bien objet du bail à un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité et agréé par l’organisme foncier solidaire. A défaut de cession dans les délais légaux, le bail est résilié et l’héritier indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers.

Un décret en Conseil d’Etat déterminera les modalités d’application de ces nouvelles dispositions.

Ordonnance n° 2016-20 juillet 2016, JO 20 juillet 2016