Investissement locatif Pinel : encadrement des rémunérations et commissions des intermédiaires

Un décret fixe à 10 % du prix de revient de l’acquisition, le plafond du montant des frais et commissions des intermédiaires lors de cette acquisition de logement bénéficiant de la réduction d’impôt de l’article 199 novovicies du CGI, dite « Pinel ».

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des particuliers qui acquièrent ou font construire, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire (CGI art. 199 novovicies). Il en est de même des investissements réalisés par l’intermédiaire d’une société civile de placement immobilier (SCPI).

Afin que l’avantage fiscal résultant de ce dispositif ne soit en tout ou partie absorbé par une augmentation des frais des intermédiaires, l’article 68 de la loi de finances pour 2018 n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 avait ajouté une clause anti-abus, aux termes d’un X bis à l’article 199 novovicies du CGI, consistant dans l’encadrement des rémunérations et commissions des intermédiaires. Par la suite, l’article 189 de la loi de finances pour 2019 est venu apporter diverses précisions relatives au champ et aux modalités d’application de la mesure nécessaires à la mise en œuvre de ce dispositif.

Désormais, le régime de plafonnement du montant des frais et commissions des intermédiaires lors d’une acquisition de logement bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel est le suivant :

• Le montant ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient ;
• Les frais et commissions concernés sont ceux versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires ;
• Les opérations visées par la mesure sont les opérations d’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement pour lesquelles l’acquéreur demande à bénéficier de la réduction d’impôt ;
• Lors de la signature du contrat de réservation prévu à l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation pour les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement, l’estimation de ces frais et commissions directs et indirects ainsi que leur part dans le prix de revient doivent être communiqués à l’acquéreur ;
• Ces frais et commissions doivent figurer dans l’acte authentique d’acquisition ;
• Tout dépassement du plafond est passible d’une amende administrative due par le vendeur, cosignataire de l’acte authentique. Son montant ne peut excéder dix fois les frais excédant le plafond.

Toutefois, l’effectivité de cette mesure anti-abus était soumise à la publication d’un décret fixant le plafond exprimé en pourcentage du prix de revient de ces frais et commissions. Depuis début 2018, une concertation avec les acteurs professionnels, intermédiaires et promoteurs sur les modalités d’application du dispositif avait été engagée.

C’est désormais chose faite, puisqu’aux termes d’un décret du 20 décembre 2019, le plafond du montant des frais et commissions est fixé à 10 % du prix de revient d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.

Le décret précise, en outre, que l’acquéreur d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt doit indiquer expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d’impôt lors de la signature de l’avant-contrat et dans l’acte authentique d’acquisition du logement.

Ces dispositions s’appliquent aux contrats prévus à l’article L. 261-15 du CCH et, en l’absence de tels contrats, aux actes authentiques signés à compter du premier jour du quatrième mois suivant celui de la publication du présent décret au Journal officiel, soit le 1er avril 2020.

Décret n° 2019-1426, 20 déc. 2019, JO 22 déc. 2019