L’option à la TVA applicable à la location de locaux nus à usage professionnel

Une cour administrative vient contredire la doctrine administrative relative à l’option à la TVA applicable à la location de locaux nus à usage professionnel dans un immeuble ou un ensemble immobilier.

Rappelons que si la location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de la TVA (CGI, art. 261 D, 2°), l’article 260, 2° du CGI prévoit toutefois, pour le bailleur, une possibilité d’option pour l’application de la taxe. Dans ce cas, les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles.

Lorsque l’immeuble ou l’ensemble d’immeubles comprend à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option et des locaux n’y ouvrant pas droit (location à usage d’habitation), l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie (CGI, ann. II, art. 193, al. 2). Selon la doctrine administrative, l’option, une fois exercée pour un immeuble donné, couvre nécessairement tous les locaux non exclus de son champ d’application à l’intérieur de cet immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10, 110). Par conséquent, si des locaux nus à usage professionnel dans l’immeuble sont loués à des locataires non assujettis, ces derniers subissent un surcoût lié à la taxe sur la valeur ajoutée facturée sur les loyers non récupérables pour eux.

Ainsi, en l’espèce, un bailleur a fait l’objet de rappels procédant de l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée de loyers facturés à un cabinet d’assurance, non assujetti, à raison de la location pour les besoins de son activité d’un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble. En effet, l’administration fiscale a estimé que l’option pour la taxe qu’elle avait régularisée en ce qui concerne les bureaux loués aux autres preneurs de l’immeuble devait s’appliquer de la même manière à tous les locaux de l’immeuble.

La Cour administrative d’appel a fait droit à la demande du bailleur tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires. Selon elle, les dispositions de l’article 193 de l’annexe II du CGI n’imposent pas au propriétaire d’un immeuble au sein duquel il loue plusieurs locaux nus pour lesquels l’option à la TVA est possible, que le preneur soit ou non lui-même assujetti à la taxe, de soumettre la totalité de ces locaux à la taxe mais doivent être interprétées en ce sens que le bailleur a la possibilité de ne soumettre qu’une partie des locaux nus qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque, le ou les baux ainsi que les locaux concernés et permette par là même d’en exclure les autres locaux. En revanche, en dehors de cette hypothèse, ce n’est qu’en l’absence de telles précisions que l’option sera présumée s’appliquer globalement à l’ensemble des locaux pour lesquels elle était possible.

CAA Nancy, 27 déc. 2019, n° 18NC02185