TVA sur marge et revente de terrains à bâtir : l’étau se resserre autour de la doctrine de l’administration fiscale

L’application de la TVA sur la marge aux opérations de revente de terrains à bâtir détachés d’une propriété bâtie plus vaste suscite de vives discussions entre les professionnels et l’administration fiscale. Mais l’étau se resserre peu à peu autour de la doctrine de cette dernière.

On le sait, l’article 268 du CGI prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsque l’acquisition de ce terrain par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée.

Cependant, l’administration fiscale ne s’en tient pas à cette unique condition et soumet l’application de la TVA sur la marge à une condition supplémentaire : l’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu.

Malgré de vives critiques des professionnels et de la doctrine, l’administration fiscale est restée fidèle à sa position. Tout juste a-t-elle renoncé, aux termes d’une réponse ministérielle Vogel (RM n° 04171, JO Sénat, 17 mai 2018, p.2361, Vogel), à exiger que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques (cf. article Revente de terrains à bâtir détachés et TVA sur marge).

Ainsi, aux yeux de l’administration, dans le cas d’un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti et, comme tel, assimilé à ce dernier, l’identité entre le bien acquis et le bien revendu n’est pas vérifiée et la revente doit, par conséquent, être soumise à la TVA sur le prix de vente total.

Afin de pouvoir revendiquer, auprès de l’administration fiscale, l’application de la TVA sur marge, une division parcellaire détachant la partie bâtie de la partie non bâtie devait donc nécessairement être réalisée préalablement à l’acquisition par le lotisseur, et le prix d’acquisition être ventilé.

Une telle position a cependant été clairement condamnée par les juridictions du premier degré (notamment TA Grenoble, 14 novembre 2016, 7e ch., n° 1403397, SARL GEPIM HABITAT).

Et ces premières décisions, favorables aux contribuables, viennent d’être confirmées en appel.

En effet, la Cour administrative d’appel de Lyon, dans un arrêt du 20 décembre dernier (CAA Lyon, 20 déc. 2018, n°17LY03359), énonce clairement qu’il résulte des dispositions de l’article 268 du CGI et de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 que « l’application de la TVA sur la marge aux livraisons de terrains à bâtir est conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition ».

Aux yeux des juges, « la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien acheté ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de TVA sur la marge au sens de l’article 268 du CGI », condamnant ainsi explicitement la doctrine de l’administration fiscale.

CAA Lyon, 20 décembre 2018, n° 17LY03359