Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier des acteurs publics, Collectivités Actualités juridiques et fiscalesAu Journal officiel du 8 mai 2019, un nouveau dispositif est venu compléter l’arsenal de mesures à disposition des bailleurs, visant à remplir l’objectif de 40 000 ventes HLM annuelles. Il concerne, ici, les logements vendus directement aux particuliers.
Ces nouvelles mesures sont inscrites aux articles L. 443-15-5-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH) et entreront en vigueur de manière différée, soit au 1er janvier 2020.
Ce dispositif vise les actes de ventes de HLM situés dans des immeubles collectifs n’étant pas encore sous le régime de la copropriété. Il permet d’inclure dans les contrats au profit d’un bénéficiaire personne physique, une clause permettant de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l’acquéreur, et de retarder la soumission au régime de la copropriété. Ce transfert peut être reporté au maximum dix ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente du premier lot de l’immeuble concerné.
Cet outil supplémentaire est facultatif pour les organismes HLM. Dans le cadre de leur politique de vente, il permet une transition en douceur pour l’acquéreur, vers le statut de copropriétaire.
Pendant cette période transitoire, l’acquéreur s’initie au régime juridique de la copropriété. Il est dispensé des contraintes les plus lourdes (charges liées à la conservation de l’immeuble, ravalement, réfection de toiture). L’organisme HLM bénéficie, lui aussi, d’avantages puisqu’il n’a pas à appliquer les règles relatives à la copropriété, ce qui lui permet d’éviter des difficultés de gestion et de coûts.
Il pourra, à terme, vendre la totalité de l’immeuble sans jamais avoir été copropriétaire.
L’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements HLM avec une application différée du statut de la copropriété précise que le transfert différé de la propriété des quotes-parts de parties communes intervient à une date commune pour l’ensemble des ventes.
On notera que le nouvel article L. 443-15-5 du CCH, prévoyant cette application différée du statut de la copropriété, apparaît comme une exception à l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le transfert in fine de la quote-part de parties communes devra faire l’objet d’une constatation par acte authentique, soumis à la formalité de publication.
La date du transfert de la quote-part de parties communes, décidée pour l’un des lots de l’immeuble, devra nécessairement être reprise pour le reste des lots.
Aucune ASL ni AFUL ne peut être constituée pendant cette période transitoire.
Un droit réel d’usage des parties communes est conféré à l’acquéreur le temps de la transition, pour encadrer juridiquement son usage des équipements communs. Il verse au bailleur, en contrepartie de sa jouissance, une contribution aux charges.
Un décret viendra préciser la liste des charges faisant l’objet de cette contribution.
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