Vente d’un bien loué : attention au droit de préemption du locataire !

Vendre libre un bien immobilier à usage d’habitation donné en location nue nécessite de donner un « congé pour vendre » à son locataire dans un timing précis : six mois avant la fin du bail. Si ce bail a été prorogé tacitement depuis l’entrée dans les lieux par le locataire, vous devrez recalculer les différents renouvellements, qui s’effectuent de façon triennale pour les bailleurs personnes physiques et par période de six ans pour les bailleurs personnes morales (comme une SCI).

Réflexion fiscale

Le congé pour vendre répond à un formalisme strict et doit être adressé à chaque locataire personnellement par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remis en mains propres au locataire contre émargement ou par exploit d’huissier. Nous conseillerons, afin d’éviter toutes contestations, le recours à l’exploit d’huissier.

Côté délais, le locataire bénéficiant d’un droit de préemption est le seul à pouvoir formuler une offre d’achat. Si elle est acceptée, l’acte de vente doit être signé dans les deux mois (quatre mois en cas de prêt immobilier). La vente n’aura pas lieu au profit du locataire s’il adresse un refus au propriétaire, s’il ne répond pas au bailleur dans les deux premiers mois du préavis ou s’il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse.

Dans ces cas, le locataire devra quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux dès qu’il le souhaite pendant la durée du préavis, et son obligation au paiement du loyer et des charges prendra fin à la remise des clés.

Compte tenu de ces contraintes, nous vous conseillons de faire appel à votre notaire pour vous accompagner. En outre, la location meublée peut être une piste de réflexion fiscale permettant d’éviter les écueils du congé pour vendre de la location nue.

Attention, la qualité des locataires dits protégés (locataire de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources) oblige le bailleur qui veut vendre son logement vide à proposer au locataire un relogement à qualité équivalente.

LES POINTS À RETENIR

Pour éviter toute contestation, il faut penser à recourir à l’acte d’un huissier de justice. Le statut de locataire protégé oblige le bailleur à proposer un relogement de même qualité.

Frédéric Desson
Notaire à Saint-Doulchard

Article paru dans Les Echos le 2 avril 2021
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