Publié par David GAUTIER, notaire à Lille
Immobilier des particuliers, Patrimoine Presse
Sauf exception, aucun texte n’oblige la SCI à procéder de la sorte. Pourtant, la comptabilité constitue un document essentiel pour les associés dans le cadre de la gestion de leur société.
La loi (articles 1855 et 1856 du Code civil) autorise les associés à se voir communiquer, au cours de l’AG annuelle, les informations relatives à la gestion, aux bénéfices et aux pertes de la SCI. Le devoir d’information est à la charge du gérant. Seule la tenue d’une comptabilité lui permet de se conformer à son obligation, et de mettre la société à l’abri d’une accusation de fictivité par l’administration fiscale : la SCI fictive encourt en effet la nullité.
La comptabilité rend opposable à l’administration fiscale le montant des sommes dues par la société aux associés : ce sont les « comptes courants ». En cas de cession de parts, le montant de ces créances est exclu du montant de la plus-value et de l’assiette de calcul des droits d’enregistrement.
La SCI n’est pas tenue de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, ni de publier son bilan. Comme elle est soumise à l’IR, une comptabilité simplifiée est suffisante. Par exception, les SCI ayant opté pour l’IS (option irrévocable) sont tenues de respecter le formalisme de la comptabilité commerciale dite « comptabilité d’engagement en partie double ».
Le recours à un notaire est vivement conseillé pour créer la société et l’accompagner dans la durée – notamment quand elle est familiale -, en lien avec un expert-comptable. Les enjeux de la transmission sont tels que le coût annuel de l’accompagnement sera vite oublié, le moment venu…
En cas de cession des parts, les droits sont calculés sur la valeur réelle de l’immeuble diminuée des dettes, dont les comptes courants (pour autant que ces dettes existent en raison de l’achat). Il en sera de même en cas de donation ou de succession.
David Gautier
Notaire à Lille, Office Fontaine, Roussel & Associés
Article paru dans Les Echos le 25 mai 2018
Lire l’article sur le site www.lesechos.fr
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