Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Patrimoine, Famille DécryptagesL’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent simultanément un droit de propriété sur le même bien. Celui-ci est alors dit « indivis » et les droits de chacun sont similaires.
L’indivision se distingue ainsi du démembrement de propriété – car l’usufruitier et le nu-propriétaire détiennent des droits de nature différente – et de la copropriété – car les copropriétaires exercent leurs prérogatives de propriétaires sur des lots strictement délimités dans un même ensemble immobilier.
L’indivision naît parfois volontairement. C’est le cas, par exemple, lorsque les deux membres d’un couple non marié, ou marié sous un régime de séparation de biens, décident d’acquérir à deux leur résidence principale.
Le plus souvent, l’indivision naît involontairement : c’est la situation des héritiers à l’ouverture de la succession, ou d’ex-époux à la dissolution d’un régime de communauté. Lorsqu’elle est involontaire, l’indivision n’a pas vocation à perdurer, d’autant que son fonctionnement répond à des règles contraignantes. Elle prend fin par un acte de partage.
L’indivision fonctionne selon un régime très strict, défini dans le Code civil. En principe, les décisions doivent être collectives, mais il faut encore distinguer en fonction de la gravité des actes pris.
Les actes nécessaires à la conservation du bien peuvent être pris par chaque indivisaire individuellement, sans consultation de ses pairs. Ceci est valable quand bien même la situation ne présente pas un caractère d’urgence.
Pour les autres actes, dits d’administration, la décision ne nécessite pas l’unanimité, elle est prise à la majorité des 2/3 des droits indivis. Un ou plusieurs mandataires peuvent être désignés parmi les indivisaires, à cette même majorité, pour fluidifier l’administration du bien. Cette souplesse résulte d’une loi de 2006 portant réforme du droit des successions et des libéralités.
La décision de vendre un bien immobilier, en revanche, requiert toujours l’unanimité, ce qui peut conduire à des situations de blocage lorsque la mésentente règne entre les indivisaires.
Le Code civil le prévoit expressément : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Ainsi, le partage peut être demandé par n’importe quel indivisaire.
Mais d’autres solutions qu’un partage judiciaire peuvent être envisagées pour sortir d’une situation de blocage. Si les indivisaires présentant 2/3 des droits indivis en font la demande, le tribunal peut autoriser la vente. De la même façon, il peut autoriser toute mesure que l’urgence commande.
Régulièrement confrontés aux difficultés engendrées par les indivisions sur les immeubles, expert et impartial, le notaire peut apporter de précieux éclairages en la matière.
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