Location meublée : dernières actualités

La location meublée s’est récemment trouvée dans le viseur du législateur et de l’administration fiscale. Deux nouveautés doivent retenir l’attention.

Cotisations sociales : des critères de soumission plus larges

Tout d’abord, la Loi de finances pour 2021 a aligné les définitions fiscale et sociale du loueur en meublé professionnel, supprimant toute référence à la nécessité d’une inscription au registre du commerce et des sociétés, laquelle permettait dans certains cas de choisir son statut social. Désormais, les loueurs en meublé professionnels (LMP) au plan fiscal (ceux dont les recettes annuelles excèdent 23.000 euros et les autres revenus professionnels du foyer fiscal concerné) sont donc obligatoirement affiliés au régime de sécurité sociale des indépendants.

Cette affiliation devrait être définitive et persister, y compris lorsque les critères pour être considéré comme LMP ne sont plus satisfaits.

Elle est loin d’être neutre et devrait avoir des conséquences significatives sur la rentabilité de l’activité. En effet, les cotisations sociales peuvent osciller entre 35 % et 45 % des bénéfices réalisés, et un forfait minimal est dû en cas de déficit.

Rappelons par ailleurs que cette affiliation au régime des indépendants est également obligatoire pour les personnes exerçant une activité de location meublée de courte durée (de type Airbnb) dont les recettes annuelles excèdent le seuil de 23.000 euros. Ces dernières bénéficient toutefois de la possibilité d’opter pour une affiliation au régime général dès lors que les recettes annuelles sont inférieures à 72.600 €.

Tableau comparatif des statuts LMP / LMNP

Dutreil : exclusion du régime de faveur

Ensuite, l’éligibilité de l’activité de loueur en meublé au dispositif Dutreil a été remise en cause par l’administration fiscale, à l’occasion d’une mise-à-jour de sa doctrine (soumise, à ce stade, à consultation publique).

L’éligibilité de l’activité de loueur en meublé professionnel au dispositif Dutreil tirait auparavant sa source d’un jeu de renvoi.

Le Bofip (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10) prévoyait en effet que : « les biens susceptibles de bénéficier de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit prévue à l’article 787 B du CGI sont les parts ou les actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Pour l’appréciation de la nature de ces activités, il convient de se reporter aux indications données dans la documentation y afférente dans le cadre de l’exonération des biens professionnels à l’impôt sur la fortune (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10) ».

Or, ladite documentation mentionnait bien l’éligibilité des biens mis en location par des loueurs en meublé professionnels à la qualification de biens professionnels pour la détermination de l’impôt sur la fortune. Le renvoi permettait donc d’en conclure qu’ils étaient également éligibles à l’exonération Dutreil.

Les difficultés sont nées lors de la suppression des commentaires relatifs à l’ISF (fin de publication le 11 octobre 2018), cet impôt ayant été remplacé par l’IFI. Le renvoi étant devenu sans objet, un doute subsistait quant au point de savoir si la location meublée était toujours éligible au dispositif Dutreil. A défaut de position de l’administration sur ce sujet, la pratique et la doctrine semblait continuer de l’admettre.

Dans la mise-à-jour du 6 avril 2021 (soumise à consultation publique jusqu’au 10 juin prochain), l’administration est sortie du silence pour exclure, noir sur blanc, la location meublée de l’exonération Dutreil. Si cette interprétation administrative se trouve confirmée, voici une information que le contribuable et son conseil devront garder à l’esprit !

Pour mémoire, « l’exonération Dutreil » est un régime fiscal de faveur exonérant de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence d’une assiette de ¾ de la valeur des biens transmis, les libéralités portant sur certains types de biens, lorsqu’ils sont liés à l’activité professionnelle du donateur. Ce régime est très strict et, pour obtenir son application, le contribuable doit satisfaire des conditions précises (engagements de conservation etc.). L’exclusion de la location meublée de ce régime de faveur est un durcissement lié à la nature de l’activité.