La négociation immobilière : rencontre entre l’acquéreur et le vendeur

En direct ou via un intermédiaire, l’achat ou la vente d’un bien immobilier est strictement réglementé. La loi définit la responsabilité de ceux qui interviennent dans la transaction, particuliers comme professionnels.

Qu’il s’agisse de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, un particulier peut choisir une approche sans intermédiaire ou préférer l’aide d’un spécialiste. Il doit savoir que tous les professionnels ne possèdent pas les mêmes compétences juridiques et fiscales.

Sur Internet, décrypter les annonces

Aujourd’hui, c’est souvent sur Internet que les futurs acquéreurs effectuent un premier tri. Les sites spécialisés proposent de nombreux filtres (localisation, superficie, fourchette de prix, éléments de confort, etc.) permettant d’affiner leur sélection.

De leur côté, les vendeurs rivalisent d’astuces pour valoriser leur bien. Internet est un outil de communication et de publicité, où particuliers comme professionnels doivent respecter la réglementation propre aux annonces immobilières : loyauté de la présentation, mention obligatoire de la performance énergétique, exactitude de la surface si elle est précisée.

Entre particuliers, redoubler de précautions

Si un vendeur cherche à traiter en direct, c’est en général dans le but d’économiser la commission qu’il aurait à verser à l’intermédiaire.
Côté acquéreur, il faut savoir se montrer curieux et exigeant (examen du bâti, étude des diagnostics techniques, etc.). Et garder en tête qu’un particulier a tendance à surévaluer son bien.

Attention, même si le vendeur se fait pressant, aucun chèque de réservation ne doit lui être remis. Une fois l’accord conclu, c’est au notaire de rédiger l’avant-contrat.

En agence, préparer les visites

La mission d’une agence immobilière consiste à trouver des acquéreurs pour les biens pour lesquels elle dispose d’un mandat de vente. En contrepartie, elle est
rémunérée à la conclusion de la vente.
Le vendeur a le choix entre trois types de contrat :

• Le mandat « exclusif » confie la vente à une seule agence pendant une durée déterminée.
• Le mandat simple lui laisse la possibilité de mettre son logement en vente dans d’autres agences.
• Le mandat semi-exclusif l’autorise à chercher par lui-même (entre particuliers) un acquéreur à un prix identique à celui affiché par la seule agence disposant du mandat.

Tout agent immobilier a l’obligation de posséder une carte professionnelle délivrée par le président de la CCI (chambre de commerce et d’industrie) et de disposer d’une garantie financière. Toutes ses publicités doivent mentionner le montant TTC de ses honoraires, exprimés en pourcentage du prix lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur.

En copropriété, des informations en plus

Les annonces relatives à la vente d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété s’enrichissent d’informations supplémentaires. Elles mentionnent explicitement le statut de l’immeuble, le nombre de lots de la copropriété, la moyenne de la quote-part annuelle du budget prévisionnel affecté au lot en vente et, le cas échéant, si la copropriété fait l’objet de procédure
« de difficulté » (nomination d’un administrateur provisoire ou d’un mandataire ad hoc).

Le notaire, pour son expertise

Dans la plupart des régions, le notaire pratique la négociation immobilière et peut donc mettre en relation un acquéreur et un vendeur. De plus, il possède une réelle expertise en matière d’évaluation des biens immobiliers. Il est par ailleurs informé des biens disponibles à la vente, par exemple suite à succession, donation, réorganisation patrimoniale, etc.
recenser les promoteurs.

Pour du neuf, recenser les promoteurs

Dans le neuf, les biens vendus en l’état futur d’achèvement sont souvent commercialisés par des structures dédiées au programme. La construction proprement dite ne commence que lorsque la majorité des lots sont vendus. D’où la nécessité de vérifier les garanties que le constructeur présente pour mener le projet à son terme.

Pour les ventes dont le permis de construire a été délivré depuis le 1er janvier 2015, le constructeur doit souscrire une garantie financière d’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Dans le cas le plus fréquent de la garantie financière d’achèvement, un organisme extérieur (banquier, assureur) finance l’achèvement de la construction en cas de défaillance du promoteur.