Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Immobilier des particuliers, Immobilier DécryptagesQue la négociation se déroule entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel, il est nécessaire d’acter l’accord du vendeur et de l’acquéreur : c’est l’avant-contrat.
La promesse unilatérale. Le vendeur s’engage, pendant un temps limité, à vendre son bien à un acquéreur déterminé, pour un certain prix. Le bénéficiaire de la promesse bénéficie alors d’une option. Soit il lève l’option et la vente va à son terme, soit il ne la lève pas et il perd l’indemnité d’immobilisation, en général 10 % du prix. Lorsque la promesse est consentie pour une durée supérieure à 18 mois par une personne physique, elle doit être conclue obligatoirement par acte notarié et le montant de l’indemnité d’immobilisation ne peut alors être inférieur à 5 % du prix.
Enfin, lorsque la promesse est établie sous seing privé, elle devra, sous peine de nullité, être enregistrée à la recette des impôts (coût : 125 euros).
La promesse synallagmatique ou compromis. Le vendeur et l’acquéreur s’obligent l’un à céder son bien et l’autre à l’acheter au prix convenu. Sauf si l’une des conditions suspensives ne se réalisait pas (lire page 4), ils ne peuvent se délier de leur engagement. Si l’un d’eux voulait renoncer, l’autre aurait les moyens juridiques de le contraindre ou de négocier un dédommagement. Le versement d’un dépôt de garantie (entre 5 et 10 %) est courant mais non obligatoire.
Le concours du notaire est obligatoire lorsque la promesse synallagmatique a une durée de validité de plus de 18 mois (ou si sa prorogation porte cette durée au- delà de 18 mois). On notera que, rédigé par le notaire, le compromis organise la conservation du bien jusqu’à la vente en dressant la liste des caractéristiques à maintenir (poignées de porte, trumeaux de cheminées, arbres du jardin, portail, etc.).
La question n’a rien d’anodin. En effet, le notaire doit vérifier si le vendeur et l’acquéreur ont leur pleine capacité. Il doit également s’assurer des éventuelles restrictions au droit de vendre de la part du vendeur. L’intervention du conjoint est-elle nécessaire ? La signature d’un cohéritier ou d’un donataire est-elle obligatoire ? Il en va de sa responsabilité d’officier ministériel de vérifier ces points.
Côté acquéreur, le notaire doit contrôler que le financement est en corrélation avec la quotité acquise. Par exemple, pour des concubins ou des partenaires pacsés, la fraction acquise devra correspondre à l’apport personnel et à la participation au financement. Pour des époux communs en biens, il est important de préciser l’origine de l’apport personnel. Le cas échéant, le notaire conseillera aux époux de faire une déclaration d’emploi ou de remploi dans l’acte.
Enfin, pour l’acquéreur, c’est le moment de se préoccuper de la protection de ses proches. Est-il nécessaire de faire un testament ou une donation entre époux? Est-il nécessaire de créer une société (Voir Patrimoine & Entreprise n° 59) ?
L’avant-contrat détaille le bien immobilier, décrit le bâti et les annexes, les servitudes (droits de passage ou d’écoulement des eaux, par exemple), et le mobilier que le vendeur laisse à l’acquéreur. Le vendeur ne sera pas tenu responsable des vices apparents qui sont réputés connus de l’acquéreur. Concernant les vices cachés, il est d’usage de prévoir une clause excluant la garantie du vendeur non-professionnel. Ce dernier reste toutefois responsable des vices dont il aurait eu connaissance et qu’il aurait dissimulés à l’acquéreur. Cette clause exclusive de garantie n’est pas valable lorsqu’un particulier est face à un vendeur professionnel.
Le vendeur d’un bien en copropriété doit garantir sa surface. Le métrage « Carrez» a ceci de particulier qu’il permet une tolérance. Si, une fois entré dans les lieux, l’acquéreur se rend compte que la superficie qu’il a achetée est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, il dispose d’un délai d’un an pour se retourner contre le vendeur et demander le remboursement des mètres carrés manquants.
L’avant-contrat précise les sommes qui seront réclamées lors de la signature de l’acte authentique (prix du bien, montant de l’éventuelle commission d’agence, provision pour les droits d’enregistrement, frais d’acte et émoluments, etc.).
Les acquéreurs indiquent la composition de leur apport personnel et détaillent tous les crédits sollicités pour boucler l’opération : montant demandé, durée de remboursement, fourchette de taux acceptée. Ce point est essentiel pour l’acquéreur, car s’il n’obtient pas son financement ou s’il l’obtient à des conditions plus défavorables que celles figurant dans l’avant-contrat, il pourra renoncer à l’acquisition sans être pénalisé. C’est la condition suspensive d’obtention du prêt.
Acheter un logement neuf, « sur plan » (vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA) passe par un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) : le promoteur s’engage à attribuer à l’acquéreur un logement déterminé. Plus le contrat est détaillé, plus il protège l’acquéreur potentiel car toute modification importante du programme ou du logement lui permet de se désengager.
Comme l’avant-contrat dans l’ancien, le contrat de réservation constitue le préalable de l’acte authentique : descriptif précis de l’appartement, situation dans le bâtiment, notice descriptive des matériaux utilisés, prix prévisionnel (et modalités éventuelles d’indexation), délai de livraison prévisible et modalités de financement prévues.
La signature du contrat préliminaire s’accompagne d’un dépôt de garantie : 5 % si la signature du contrat définitif intervient dans les 12 mois, 2 % si elle est prévue dans les 24 mois, rien au-delà.
Le contrat organise l’échelonnement du prix : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (couverture du bâtiment) et 95 % à l’achèvement du chantier. Ces plafonds sont fixés par la loi, mais des étapes intermédiaires peuvent être prévues par le constructeur. Quelle que soit la situation, les appels de fonds ne peuvent pas excéder l’avancement réel des travaux.
Qu’il achète dans le neuf ou l’ancien, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai démarre le lendemain de la remise en main propre de l’avant contrat (et le cas échéant des pièces relatives à la vente d’un lot en copropriété) ou de sa première présentation par lettre recommandée avec avis de réception.
Si l’acquéreur ne se manifeste pas dans ce délai, le notaire entame les formalités, à commencer par la déclaration d’intention d’aliéner. En effet, pour faire place à des projets d’intérêt général, les collectivités locales peuvent exercer leur droit de préemption : elles sont prioritaires pour acheter le bien mis en vente. Concrètement, le notaire dépose une « déclaration d’intention d’aliéner » le bien au titulaire du droit de préemption. Ce dernier dispose de deux mois pour réagir. En cas de préemption, l’acquéreur récupère son dépôt de garantie. Pour le vendeur, une nouvelle négociation s’amorce, la préemption pouvant intervenir à un prix inférieur à celui initialement proposé par l’acquéreur initial.
Si l’acquéreur se rétracte dans le délai de 10 jours, il doit récupérer les sommes versées dans un délai de 21 jours, sans que rien ne puisse lui être réclamé. Aucune indemnisation n’est prévue en faveur du vendeur.
L’avant-contrat comporte un chapitre intitulé « conditions suspensives ». Ces conditions sont librement négociées, à l’exception de celles qui concernent le droit de préemption (voir ci-dessus) et la réalisation du plan de financement (cette dernière étant imposée par la loi Scrivener).
Parmi les conditions les plus courantes, on note : l’obtention du permis de construire (ou de l’autorisation de la copropriété) lorsque l’acquéreur souhaite faire des travaux, la revente d’un bien immobilier pour assurer le financement. La non-réalisation d’une condition suspensive entraîne l’anéantissement de l’avant-contrat et la restitution de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie à l’acquéreur.
Aucune indemnisation n’est prévue en faveur du vendeur, sauf si l’acquéreur s’est montré de mauvaise foi et est responsable de l’échec de la condition suspensive.
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